青岛中筑置业蓝湾铭都项目营销思路报告

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1、谨呈：青岛胶建集团中筑置业蓝湾铭都项目营销思路报告方案整体结构在操盘战略和战术上的思路及汇报立足宏观和微观市场，制定出项目开发战略对本项目产品在各要素上的定位及建议营销策略及计划纲要项目与市场分析项目定位与开发建议开发商的品牌目标、经济指标及核心问题提炼开发目标1开发目标：项目开发目标概述塑造房地产开发行业金字招牌短时期内博取利润最大化在区域市场内打造高口碑项目创造区域价格标杆实现快速销售包装推广成为精品楼盘客户信任信服信赖客户期望的我们永远超出客户的期望2项目与市场分析在操盘战略和战术上的思路及汇报立足宏观和

2、微观市场，制定出项目开发战略对本项目产品在各要素上的定位及建议营销策略及计划纲要项目与市场分析项目定位与开发建议开发商的品牌目标、经济指标及核心问题提炼开发目标2项目与市场分析：地块现状一期地块已平整，周边目前尚为空地或耕地。2项目与市场分析：地块属性地块位于胶州湾北岸的城阳区河套街道办事处尚家沟居委会，胶州湾高速南侧，毗邻出口加工区北靠尚家沟社区；西侧位出口加工产业区；东临35KV高压线；南临一号线；2项目与市场分析：区域概况目前荒芜的未来新城生活配套匮乏村改项目是主流项目区域处于较原始的乡村领地，周边仅有村

3、改社区，尚有大片空地和耕地，生活配套设施严重匮乏，生活环境氛围差，且没有山海园滩等自然资源借力。环境和客群都处于劣势区域内大多是村改项目商品房开发项目少。造成整个片区开发不成熟且区域内本地客户都处于有房一族，刚性需求有限。园区建设尚在初始阶段，企业和员工数量较少。2项目与市场分析：房地产宏观环境调控政策打击投资投机异地户籍社保纳税房屋数量家庭限购银行加息提高首付提高利率大中城市挤出效应投资需求改善需求刚性需求新政造成制约房产新政项目处于房产新政调控区域之内，受新政制约，异地投资客和当地改善型需求都被冲击，发展环

4、境和发展时机都存在不利因素。区域内有限的刚性需求也受到社保、纳税、限购的制约之下。要面对政策环境这个现实必须实现成功突围2项目与市场分析：房地产宏观环境2011年2月份青岛各市区成交数据分析高端楼盘绝迹，刚需楼盘市场俏：从2月成交的价格构成看，4000-5000元的楼盘成交套数全市最高占到32%。5000-6000价格区间的住宅成交套数也占到了31%5000以下的低价楼盘是市场的绝对主力，高端楼盘2月份几乎绝迹。这也验证了一个成交区域与新政下热点产品的突出特点。新政影响非常显著，2月份除李沧区成交一批保障房外，

5、基本上不受政策影响的五市排在前位，城阳则以155套的数据居以末尾第三的位置。可见政策的影响力和约束力。2项目与市场分析：房地产宏观环境2011年2月份青岛各市区成交面积区间分析市场刚需占主，初步改善稍有下降：从2月份成交面积构成上，60平到90平中小户型最受欢迎，成交数量占到50%，90平到120平户型居第二成交套数占36%。这两个面积占比与1月份有了进一步的增长。市场仍然是刚需和改善性人群的天下。2项目与市场分析：核心问题提炼客户资源少且受政策制约大居住环境及自然环境不成熟吸引投资型消费的卖点不足要正确认识和

6、面对现实问题一方面是区域极不成熟另一方面是客户资源不足生活配套及其匮乏发现问题和面对问题才能正确的解决问题2项目与市场分析：市场机遇打造国际航空城2015年建立完善城市体系根据总体规划，城阳把航空城概念扩大到全区，突出发展航空产业、临空产业以及先进制造业，构筑“一港、九区、两带”城市和经济发展新格局，力争到2015年建立起完善的国际航空城城市体系。“一港”是空港核心区；“九区”是航空物流区、高新区配套产业区、会议会展区、IT和服务外包产业区、滨海休憩区、商务商贸区、文化创意产业区、先进制造业集聚区、出口加工区；

7、“两带”是生态旅游历史文化产业带、桃源河湿地休闲产业带。2项目与市场分析：市场机遇项目处于“环湾保护、拥湾发展”战略的核心地带地块周边为“出口加工区”、“高新产业区”及“文化创意产业区”三区中间地带，临近“桃源河湿地休闲产业带”，紧邻高速路口，区位远景价值大。2项目与市场分析：市场机遇积木拼凑的水平产品设计规划落后、雷同大多不具备社区景观物业管理及服务匮乏产品增值点不足营销推广水平滞后小结：尚处于初级开发水平的区域市场，很容易做出具有闪光点的产品和项目。应该在这个黄金的转折阶段，以品质化、科技化、档次化来赢得引

8、领市场和塑造企业品牌的目标！2项目与市场分析：整体发展战略以产品为基础营销为依托带动品牌发展实现品牌持续Titleinhere2.整体市场的领导者和机会敏锐的补缺者！坚决成为市场的引领者和客户的追捧者！成为行业中的NO.11.以产品差异化和创新打造项目的核心竞争力！——本项目就是在抓住市场的机遇与空缺，进行产品创新与景观、物业方面的品质提升，为实现层面拓宽和价格提升创造条件。项目整体发