调控政策解析和展望

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1、调控政策解析和展望第一部分：调控政策解析第二部分：2009楼市回顾第三部分：2010市场看点第四部分：2010市场猜想上海光裕不动产咨询有限公司2009年12月23日第一部分调控政策解析因此我们需要关注政策对于房地产市场的态度由于通胀预期的存在以及宏观经济逐步回暖市场对于房地产的追捧已经达到狂热的地步在供应减少的同时，价格却在不断创出新高国务院四措施遏制房价过快上涨12月14日，国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。2009年，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，引起高度重视。为保持房地产市场的平

2、稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。市场上流通的二手房源中有5成以上是在营业税5年的征收年限之内的，也就是说，大部分的房源在明年都将增加一大笔交易费用，而在业主强势的卖方市场格局下，这部分税费负担最终很可能会像当初一样转嫁到购房者的身上。营业税优惠政策到期前后出售二手房差异住宅类型政策状态2年内2-5年5年外普通住宅当前优惠政策差额征收免征免征

3、优惠政策到期不续行全额征收全额征收差额约4.1%5.50%0非普通住宅当前优惠政策全额征收差额征收免征优惠政策到期不续行全额征收全额征收全额征收差额0约4.1%约1.4%注：差额取当前五年内二手房价两年间平均涨幅和平均总价计算二手房营业税免征优惠终结12月9日，600万平方米经济适用房全部开工位于虹梅南路、朱梅路的大型保障性住房项目——上海“晶城”破土动工。这处总规划建筑面积60万平方米的社区，该项目总规划建筑面积占2009年度经济适用房新开工面积的1/10，标志着上海完成2009年“经济适用房600万平方米开工面积”的目标。区域楼盘名基准价格（元/㎡）周边价格（元/㎡）闵行

4、翔泰苑520012494闵行博雅苑500012568松江新凯家园4800-51008240【产权】有限份额为70%，转让款30%需上缴政府【房源】周边房价7000-11000元/㎡，靠近轨交站点【价格】基准价基础上上下浮动10%衡量标准上海经适房准入条件户口家庭成员必须具有本市常住城镇户口7年以上，并且在申请区5年以上。人均面积人均建筑面积15平方米以下。月收入人均年可支配收入低于27600元，人均财产7万元以下。住房交易申请人申请经济适用住房前5年内未发生过住房交易的行为，申请家庭成员之间住房赠与行为除外。注释符合前述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括

5、未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），可以单独申请购买经济适用住房。【备注】：2008年统计数据：上海人均居住建筑面积为16.9㎡，人均年可支配收入为26690元。【解读】：政府加大保障房供应的宣传和已经实际上市的保障性房源，会对目前过盛的买气起到一定的抑制作用，预期会有更多的购房者会因为房价过高而观望，从而给近期过热的楼市降温。这些经济适用房目前的定价，确定已经远低于市场上商品房的价格。可以大幅限低中低收入者的买房压力。不过这个价格对于家庭人均年可支配收入低于27600元，人均财产7万元以下的家庭来说，购房压力还是比较大的。2009～2012年五年内上海将累计筹集和建设廉租住

6、房和经济适用住房30万套，约2000万㎡，此次开工的占同期全市住宅建设总量的20%左右。对于年均供应1000多万㎡的上海楼市来说此类房源的入市将大大影响到普通商品住宅的吸收保障性住房的建设已经成为共识，执行情况决定了房价的走势，未来的楼市将产生巨震。12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。【20%-30%】【50%】提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为,对于小型的投机性房企会产生较大的影响。开发商拿地首付提高到50%后续看点物业税或于2

7、011年试点实证开征税率或为0.6%至6%物业税模拟征收工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。目前还没有一个明晰健全的产权制度，但征收物业税是大势所趋，预计会率先在深圳、北京，上海等地试点，全面施行，尚需一段时间。物业税开征能较大程度的抑制投机需求第二部分2009年楼市回顾在经历了2008年底，宽松的货币政策和一系列救市政策的刺激，因为全球金融危机而陷入低估的中国房地产行业经历了短暂的调整后，出现了爆发式的增长。中国房地产行业的繁荣是中国经济复苏的有力支持，前3季度，房地产开发投资对对GDP的贡