大港上古林地块项目定位及预计收入测算

《大港上古林地块项目定位及预计收入测算》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、大港上古林地块情况大港上古林地块土地情况及预计收入测算本案所处的区位规划：本案位于滨海新区重点发展和建设的区域之一，即大港区港东新城板块内。港东新城位于天津市大港区城区东部，为滨海新区“一轴、两带、三区”的规划建设中的三个行政中心之一，是《天津市城市总体规划(2005‐2020年)》的11个新城之一。港东新城是大港区为配合国家大石化基地而建设的新城区，规划占地8.68平方公里，总建筑面积700万平方米，未来规划居住人口12.5万人。依据大港区的总体规划，未来区域发展重点将遵循“城市将向东北发展，工业向西南发展”的战

2、略布局。港东新城为大港城区“东扩北展”的重要空间区域，是大港区新的行政、文化、商贸和居住中心，未来的大港行政中心将迁入于此，行政区是港东新城的核心，新城内的大港一中作为区内教育文化中心的标志，与新城北部的大学城相呼应。港东新城将构筑大港城区的新架构，成为北方及环渤海地区支撑国家大石化的世纪生活社区。本案具体土地指标：1、坐落位置：大港区世纪大道以南、津岐公路以东、大港检察院南侧。目前属于生地，现状有厂房与民居。本案1/12大港上古林地块情况2、土地交易时间及方式：2005年11月，宗地由天津亚得置业发展集团有限公司

3、以摘牌方式获得。摘牌总金额3681万元人民币。3、土地面积：地块土地面积（平米）容积率建筑面积（平米）用地性质077号543171.581475.5居住078号287101.543065居住079号21416485664公共设施080号24271497084公共设施合计128714307288.54、其它规划要求：ò住宅用地要求建筑密度25%‐30%；建筑限高沿街不低于10米，不高于24米；绿地率不高于40%。要求06年5月30日前地上建面不少于总面积的25%，2007年11月30日前竣工。ò公共设施用地要求建筑密

4、度30%‐40%；建筑限高沿街不低于10米，不高于100米；绿地率不小于25%。要求06年5月30日前地上建面不少于总面积的25%，2007年11月30日前竣工。5、出让方提出的转让价格与形式：ò整体转让价2.6亿元。折合约135万/亩，楼面地价约846元/平米。ò先期支付5千万元拆迁及启动费用。ò成立该地块的项目公司，进行项目公司整体转让。ò乙方负责净地交付，办理配套、以及土地延期等所有相关手续。6、地块目前现状：2/12大港上古林地块情况大港上古林地块获取步骤：五千万元天津亚得置业**房地产公司发展集团有限公司

5、安利房地产公司转让价值五中30%股份千万股权北辰小淀镇项目（注1）与大港区政府签约完成拆迁工作9个月后完成大港将项目公司地块拆迁工作，成转让**房地产公司立项目公司支付余款约2.1亿元退还价值五注1：千万股权北辰区小淀镇项目位于北天津亚得置业辰区科技工业园区内，由发展有限公司安利房地产开发有限公司安利房地产公司开发，注册资本2.2亿元。其中香港东辉投资有限公司占股70%，亚得置业占获得大港土地股30%。项目用地15.26全部权益万平米，总建39.32万平米。目前正在施工中。3/12大港上古林地块情况本案优势与劣势分

6、析：项目优势与机会：项目劣势与隐患：1、位于大港“港东新城”南侧一路之1、世纪大道北侧是大港区发展重点，隔，是大港区未来发展中心地带。南侧发展相对滞后，配套缓慢。2、距离大港一中、区政府距离较近，2、涉及企业与民居拆迁，地块拆迁周毗邻世纪大道出行便利，未来商业氛期与成本不易控制。围较好。3、原土地所有方并非当地企业，其执3、目前土地转让价格折合135万/亩，行力与社会关系资源不甚理想。低于目前大港区的土地拍卖价格。4、转让过程涉及三家公司的股权转4、本案总建筑体量30.7万平米，可以移、合同约束；以及与政府拆迁约负

7、担公司4至5年内主要支柱项目束，过程复杂，不可控风险多。的角色。可以提供较好的现金流与土地抵押贷款。5、目前大港区还具有客户选择中大户型、供应热销、开发企业捂盘等成长期的明显特点。具有一定的去化潜力可挖。6、相比今后入市的楼盘，本案在地缘位置、交通位置上更具有优势。其地缘价值已得到当地同行的认同。7、当地市场对“国企”的企业品牌比较认可，集团具有一定先天优势。8、未来随着汉沽区的化工、制造业迁入，大港外来人口增速相对明显。4/12大港上古林地块情况目前本案周边在售楼盘位置与简要情况：1期总建5.4万平米。一期售罄，

8、均价5400总建6.2万平米，目元/平米。前售价7000元/平米，2010年6月份入住，目前剩余约200套。老城区总建12万平米，本案位置均价6100元/平米。封顶开盘，300套当天售罄。目前大港区域房地产市场特点：1.目前当地市场是二号院、三号院、井下等传统居住点人口逐步向城区集中，因此产生了较大的居住需求。2.当地较好的福利待遇，使贷款尤其是公积金贷款成