东方明珠以东地块项目投资测算

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1、东方明珠以东地块项目投资测算方案一1、经济技术指标总用地面积：6836平方米地上建筑面积：23926平方米（1）商务公寓22765平方米（2）商铺1200平方米容积率：3.5地下泊车位:100个（3000平方米）楼面价：2700元/平方米2、收入测算：（1）商务公寓22765平方米*7500元/平方米=17074万元(2)商铺1200平方米*15000元/平方米=1800万元(3)车位100个*100000元/个=1000万元收入合计19874万元净销售收入19874万元—19874万元*5.6%=18761万元3、成本测算：（1

2、）土地使用权取得6836平方米*9450元/平方米=6460万元（2）开发成本4500万元前期工程费：23926平方米*100元/平方米=239万元建安造价：土建—高层公寓：22765平方米*1500元/平方米=3415万元商铺：1200平方米*800元/平方米=96万元地下室3000平方米*2500元/平方米=750万元（3）开发期间费1251万元管理费用：[（1）+（2）]*2%=229万元财务费用：[（1）+（2）]*0.577%*12个月=793万元不可预见费:[（1）+（2）]*2%=229万元（4）其他成本607万元销

3、售费用：20674万元*2%=413万元土地契税：6460万元*3%=194万元总成本合计：128184、利润收入—成本=7856万元净利润7856—7856*33%=5264万元投资回报率：41%方案二1、经济技术指标总用地面积：6836平方米地上建筑面积：20508平方米（1）商务公寓19308平方米（2）商铺1200平方米容积率：3.0地下泊车位:180个（3000平方米）楼面价：2700元/平方米2、收入测算：（1）商务公寓19308平方米*7500元/平方米=14481万元(2)商铺1200平方米*15000元/平方米=

4、1800万元(3)车位180个*100000元/个=1800万元收入合计18081万元净销售收入18081万元—18081万元*5.6%=17068万元3、成本测算：（1）土地使用权取得6836平方米*8100元/平方米=5537万元（2）开发成本3947万元前期工程费：20508平方米*100元/平方米=205万元建安造价：土建—高层公寓：19308平方米*1500元/平方米=2896万元商铺：1200平方米*800元/平方米=96万元地下室3000平方米*2500元/平方米=750万元（3）开发期间费1037万元管理费用：[（

5、1）+（2）]*2%=190万元财务费用：[（1）+（2）]*0.577%*12个月=657万元不可预见费:[（1）+（2）]*2%=190万元（4）其他成本528万元销售费用：18081万元*2%=362万元土地契税：5537万元*3%=166万元总成本合计：110494、利润收入—成本=7032万元净利润7032—7032*33%=4711万元投资回报率：43%