顺义马坡项目整体定位与功能研究

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1、顺义马坡项目整体定位与功能研究报告谨呈：北京顺义新城建设开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。汇报议程第一部分：研究前提第二部分：整体定位第三部分：功能物业研究第四部分：功能分区及开发策略世联工作范围功能物业的规模和用地布局相关功能物业的市场研究相关功能物业的定位细化区域整体定位与开发理念以东至滨河路、南至白马路、西至顺安路，北至花园北路的2400亩起步区为核心，以总面积10平方公里的马坡组

2、团为范围世联工作内容世联工作平台之一：顺义新城总体规划新城功能定位“北京东部发展的重要节点，北京重点发展的新城之一。引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。”新城发展目标“主要承担体育文化和行政办公，城镇人口规模控制在13万人。”现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居城市对马坡的定位世联工作平台之二：马坡组团控制性规划功能定位以奥运为主题，滨水风貌为特色的北京东北部体育健身、休闲度假、旅游服务核心区；北京市新兴的特色卫星城市组团，北京市区人口扩散的重要接纳地之一；顺义区以文体娱乐、商务办公、国际交往为主要功能的新中心；城镇地区具

3、有健康人居环境的中高档居住地。规划目标滨水·国际·活力·新城世联工作平台之二：马坡组团控制性规划滨水度假区——奥运休闲度假及可规模化开发的高档低密度居住区；绿茵别墅区——以奥运马术比赛场为中心的高档别墅区，整合现状别墅用地，开发高档低密度住宅；花园市镇区——旧村改造、村民拆迁安置区和可规模化开发的中档住宅区用地特色居住区——结合新城整体开发时序，逐步激活与城市相配套的公共、商业及服务功能，灵活安排混合用地及其规模。滨水度假区绿茵别墅区花园市镇区特色居住区世联工作平台之二：马坡组团控制性规划用地类型规划指标（m2）比例一类居住用地42810232%二类居

4、住用地35694826%一类居住/公共设施混合用地23927918%文化娱乐用地19863015%商业金融用地1236579%行政办公用地69091%项目目前所面临的问题一鲁能希望2400亩尽快进入政府土地供应计划从而启动项目开发障碍与国展、国门商务区、汽车基地等顺义其他热点区域相比，马坡组团缺乏强大的产业基础和明确的发展动力，不在政府确定的新城近期建设重点之列解决在项目整体定位和发展理念的层面上对马坡组团进行明确定义，同时明确其之于顺义新城的重要性顺义新城近期发展引导图“……顺义新城近期以中心区和空港区为建设重点。发挥空港优势，积极发展以国际会展、商

5、务、物流为主的临空产业，巩固提升现代制造业的层次和水平，进一步巩固区域产业引擎的地位；大力整合现有城市建成区，积极发展高水平的城市综合服务功能，提高公共设施水平，优化完善新城总体功能布局……”——《顺义新城总体规划》项目目前所面临的问题二已经批复的规划中居住用地所占比例超过50%，商业金融用地所占比例不足10%；从现实市场状况出发，以居住和休闲娱乐启动比较具备可操性，商务功能现行的难度较大。在已经引入的少数金融机构总部的基础上希望强化商务商业功能，并主张商务先行在功能分区的层面上，具体探讨规划相关的每种功能的市场可行性，并结合国外同类型区域先进案例，探

6、讨不同功能的开发时序规律规划/市场现实政府主张/设想解决问题途径汇报议程第一部分：研究前提第二部分：整体定位第三部分：功能物业研究第四部分：功能分区及开发策略制定整体定位的思路发现方向验证机会把握机遇本体分析后奥运经济分析案例研究项目整体定位我们的工作目标以创新的发展模式，将马坡组团打造成以休闲为特色，以商务办公为核心，集商务、休闲、商业、居住为一体的功能复合的新中心。我们对世界各地类似地区的案例进行了广泛的研究，并着重参考了其中一个标杆性案例初步考虑案例Irvine,美国BuenaPark,美国多摩,日本Columbia,美国LaDéfense，法国

7、LongBeach,美国Ruhr,德国Reston,美国Randstad,荷兰Fairfield,美国Nassau,美国Canberra，澳大利亚Schaumburg,美国Perimeter,美国重点分析了其中三个Irvine,美国LongBeach,美国Reston,美国标杆性案例Irvine,美国临近主要大城市拥有河/海/高尔夫等资源重要的商务办公区明确的区域定位、发展规划欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。占地88平方公里，现有人口17.5万，就业岗位16.8万。欧文南面濒临大平洋，拥有著名的Laguna海滨、LongBeach

8、海滨，这里阳光充沛，以加州的阳光闻名世界。7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73