从供给和需求角度看我国房地产市场

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1、从供给和需求角度看我国房地产市场中国农业银行战略管理部胡新智2009年7月28日目录中国房地产发展概况°一、房地产市场需求分析°二、房地产市场供给分析°三、房地产市场均衡分析及政策建议°四、大行德广，伴您成长1一、中国房地产发展概况房地产开发投资不断增加，占GDP的比重不断提升1.11.2商品房销售额快速增长房地产对我国经济增长的贡献率保持在较高水平1.3大行德广，伴您成长21.1房地产开发投资不断增加，占GDP的比重不断提升1998年我国实行住房货币化改革以来，房地产行业迅猛发展。房地产开发投资不断增加，2008年，用于住宅的房

2、地产开发投资达22081.26亿元，比1997年的1539.38亿元增加了近14倍。房地产开发投资占GDP的比重也逐年攀升，2007年和2008年分别上升至10.1%和10.3%。房地产开发投资增长率（左轴）、房地产开发投资额（百万人民币）GDP增长率及地产投资占GDP比重（右轴）大行德广，伴您成长31.2商品房销售额快速增长∑1999年至2008年，商品房销售额从1999年的2655亿元增加到2008年的24071亿元，年均增长30.8%。∑商品房销售额占GDP的比重也快速增加，从1999年的2.96%攀升到2007年的11.5

3、1%。尽管2008年房地产市场低迷，但是该比重仍然高达8%。商品房销售额（左轴）和商品房销售额占GDP的比重（右轴）大行德广，伴您成长41.2商品房销售额快速增长∑2008年开始，受国家出台的一系列宏观调控政策及全球金融危机的影响，房地产市场出现拐点。2008年销售面积和销售额同比降幅均接近20%，但是2009年上半年在国家多项救助措施下和居民通胀预期影响下，房地产市场价格开始回升。2003～2008年商品房销售情况单位：万平米，亿元，%销售面积同比增长销售额同比增长32247.2429.17670.934.1200338231.

4、6418.610375.7135.3200455769.145.18080.374.3200560628.112.220509.718.5200676192.723.229603.842.1200762000.0-19.724071.0-19.52008大行德广，伴您成长51.3房地产行业对我国经济增长的贡献率保持在较高水平根据我们的计算，2001至2007年贡献率每年至少在8%以上，年平均要高于9%。房地产行业对国内生产总值的贡献率199920002001200220032004200520062007方法14.2%3.9%9.

5、0%8.7%11.1%10.2%6.6%7.3%7.4%方法213.7%8.8%9.6%9.9%平均值11.9%7.70%8.45%8.65%大行德广，伴您成长61.3房地产行业对我国经济增长的贡献率保持在较高水平∑房地产行业对上游重化工产业的影响较大，对国民经济的带动作用较强。∑其中，房地产对粗钢、水泥、铝的需求量占三者全部原材料消耗量的比重高达22.3%、27%和26.8%。房地产需求占全部原材料消费量40%36.0%27.0%26.8%30%22.3%17.9%20%10%0%粗钢水泥玻璃铝PVC大行德广，伴您成长7二、房地

6、产市场需求分析我国房地产的需求类型及特点2.1房地产需求的主要特征2.2影响房地产需求的主要因素2.3大行德广，伴您成长82.1房地产市场上的需求类型及特点∑一、我国房地产市场的需求类型及特点∑1、消费型需求∑（1）传统思想影响下的自住型需求∑（2）经济增长拉动的改善型需求∑（3）旧城改造引致的被动型需求∑（4）城镇人口不断增加带来的外来型需求∑2、预防型需求∑预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。∑比如一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。大行德广，伴您成长92.1房地产市场需求的类型及特点

7、∑3、投资型需求∑投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。∑由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。∑4、投机型需求∑投机型需求是指市场主体通过弄虚作假、哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求。∑目的在于短期牟利。∑近来投机新手段：∑①个人投机∑②房地产商为主体，与银行、个人相勾结进行的假按揭、假首付、假房价大行德广，伴您成长102.2中国房地产需求的主要特征∑二、中国房地产需求的主要特征∑1、消费型的刚性需求较大。∑①多数居民仍以购房而非租房为居住首选。∑统计显示，我国目前城镇

8、居民的住房拥有率高达72%，而美国是68%∑②城市化进程加快，外来人口需求较大。∑2、对保障性住房的需求增多。∑3、对中低价位、小户型的中低档住房需求旺盛。∑4、对高价位、大户型的高档住房需求不减。大行德广，伴您成长112.3影响房地产需求的主要因