从需求与供给角度分析我国房地产形势及抑制房价的措施

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1、从需求与供给角度分析我国房地产形势及抑制房价的措施摘要：随着人们生活水平的提高，伴随人口增长的是各种基本设施需求的增加。尤其是住房的需求。住宅市场需求与供给结构不匹配，出现严重供小于求的现象。人均住房面积小，住房情况复杂没有安全保障是大部分人们面临的住房现状。随着房地产市场的迅猛发展,房地产行业的竞争必将日趋激烈。因此，如何保持我国房地产市场平稳健康发展，是值得我们探讨的我国是一个人口众多的发展中国家。关键词：房地产需求供给弹性引言房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市

2、场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。另外，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。一、从房地产需求方面分析11作为一种商品,从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给和需求决定的,这一点与其他商

3、品是一致的。但房地产商品和房地产行业的特点,使得房地产的供给和需求具有独特的地方。判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求.要同时考虑两个条件：一是居民家庭购房的实际承受力，二是居民家庭购房的愿望。仅有购房的实际承受力而无意愿购房，或有意愿购房而无购房实际承受能力,都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题,住房的有效需求才能促进房地产的供给,进而达到带动社会经济增长的作用。对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；（3）相关物品的价格水平；(4)消费者的偏

4、好；(5)消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少;价格下降，对其需求就会增加。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。2、消费者的收入水平。对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。自111998年房地产市场化改革以来，我国居民人均GDP为817美元到2012年已经突破了6000美元，随着消费者收入的提高，对生活质量也要求更高，城市化的加速进程也必然对房地产有

5、较高的需求。商品房作为耐用高档商品也会随着居民收入的增加需求，房地产价格上涨会随着工资收入上升而上涨，容易形成螺旋式的上涨过程。3、相关房地产的价格水平。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加；互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。在我国房地产可分为两大类一是由市场提供的商品房，二是又政府提供的经济适用房，公租房和廉租住房，随着商品房价格的持续上涨人们必将会寻求更多的商品房替代品也就是由政府提供的经济适用房4、消费者的偏好

6、。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加。影响居民家庭对房地产需求意愿的主要因素有：一是居民家庭购房实际承受力的大小。在其他条件不变的情况下，这个指数愈大其购房的意愿愈大；反之则愈小。二是购房房地产的质量及外部环境的适应性。居民家庭将多年储蓄的资金以及由于购房贷款所承受的本息投入购房，总是希望购买一套地段、朝向、户型、楼层、房地产使用年限以及外部环境较好的房地产，否则即使有购房能力也不会有购房的有效意愿。三是现有住房条件。现有房地产条件越差，改善居住质量的意愿就越强。四是预期支出的不确定性。在居民家庭收入不

7、变的条件下，其预期支出的不确定性，会制约着居民购房的意愿5、消费者对未来的预期。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求11。由于房地产价格持续上涨，刚性需求比较明显，尤其是房地产过度地投机，开发商的炒作进而加剧人们对房地产价格上涨的预期，如果预期的氛围扩散最终将会变成价格上涨现实。6、居民购房经济承受能力分析(房价收入比)。居民对房地产的经济承受能力与居民家庭收入、房地产价格、住房金融等密切相关。居民对房地产的经济承受能力与家庭收入成正比,收入越高、储蓄存款越多的家庭,其承受能力越强；而居民对房地

8、产的经济承受能力越强,则可以享受质量较好、面积较大、价格较高的房地产。房价收入比成为判断居民家庭购房实际承受能力的核心指标之一,是衡量一国居民对商品房地产价格承受能力的国际通行指标。所谓房价收入比是指一套中等水平房地产的市场价格与中等水平的居民家庭