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1、营销策略报告易居中国天津公司第一部分战略篇壹.数字是我们操盘的基础从数字看美林西岸二期产品类型套数面积均价总回款高层222.0021897.50￥4,600.00￥100,728,500.00小高层196.0021697.00￥4,700.00￥101,975,900.00多层208.0026822.90￥5,800.00￥155,572,820.00公寓42.004530.00￥4,600.00￥20,838,000.00公建12340.60￥7,000.00￥86,384,200.00美林西岸二期货量指
2、标目前美林西岸二期共计668套，总面积87228平米，预计销售均价5332.91元，预计销售收入465,499,420元。从数字看08年美林西岸销售指标美林西岸项目08年推货量分析产品类型套数面积均价总回款高层222.0021897.50￥4,600.00￥100,728,500.00小高层196.0021697.00￥4,700.00￥101,975,900.00公寓42.004530.00￥4,600.00￥20,838,000.00公建12340.60￥7,000.00￥86,384,200.00一期
3、余房218.0026018.89￥4,420.00￥115,003,493.80目前美林西岸二期及一期余房共计678套，总面积86483.99平米，预计销售均价4913元，预计销售收入424,930,093元。08年下半年，月度住宅去化97套，公建月度去化89套（以单套20平米计），二期洋房封存，以去化一期剩余洋房为主。对08年美林西岸营销费用的预估以本年度销售收入3亿元计提营销费用推广费￥3,000,000.00人员佣金￥849,860.19体验样板间￥800,000.00售楼处展厅￥3,000,000.
4、00二级代理￥3,000,000.00合计￥9,808,498.60售楼处展厅为整体样板区的施工费用，二级代理费用在底价基础上加点取得。贰.从营销指标审视我们的项目定位1、半年内去化六万至八万平米，是完成本年度销售回款的基础。2、单月的销售套数决定了销售通路扩大化的趋势。3、项目位置、销售价格、销售速度决定了目标客群的范围。中国首席·中产阶级·海景洋房通路扩大化客群范围产品特色产品定位叁.从易居资源分析销售指标的达成目前易居中国在全国分布五大板块，华东板块、华北板块、华南板块、华中板块、西部板块等，涵盖包括
5、上海、北京、天津、沈阳、济南、郑州、西安、南京、杭州、武汉、成都、重庆、南昌、长沙、福州、深圳、海口、香港、澳门等全国24个大中城市。核心战区二核心战区三核心战区六核心战区四核心战区七核心战区五核心战区一易居（中国）资源分布图易居（中国）资源分布态势1、各地易居克尔瑞系统为营销战略战术提供市场数据支撑。2、易居城际公司为本案的全国路演提供战略支持。3、易居臣信地铺为本案提供联动支撑。4、易居会强大的客户资源，为本案的销售提供基础性资源支撑。易居（中国）已构建了中国最大的客户资源平台，支撑本案的营销通路与营销
6、指标。第二部分战术篇CONTENTS壹·大连市场解读贰·本案核心价值判研叁·本案营销总策略肆·营销作战执行方案壹.大连地产市场解读带状的组团式城市，由主城区、金州城区、旅顺口城区、新城区组成。主城区的城市资源与海景资源；旅顺口区、新城区的海景资源与开发前景资源，构成大连地产市场的重要卖点。“西移北进”的城市开发思想，使得卫星城与中小城镇，逐渐成为大连地产开发的主战场。各组团内项目众多，市场竞争激烈。一、大连地产市场总体解读目前大连市场在售项目104个，在售面积约1700万平米，预推项目47个，约1080万平
7、米，市场竞争激烈。二、旅顺口区地产市场解读目前旅顺市场在售项目13个，在售面积约264万平米，预推项目5个，约247万平米，市场竞争激烈。国家级名胜风景区，自然资源得天独厚。政府规划先行，众多大学迁入，交通路网加快建设，配套设施正在完善。海景资源丰富，休闲度假地产极具魅力。地产价格处于大连低水平区域，价格优势对外地投资者极具吸引力。贰.本案核心价值判研壹。区位价值贰。产品价值叁。配套价值肆。发展价值一、本案五大价值元素二、五大价值元素解析区位价值1、旅顺口——全国著名旅游区域品牌，国家级名胜风景区、国家级自
8、然保护区、国家级森林公园。2、旅顺开发区——新区规划，构建旅顺乃至大连新的经济增长点。3、渤海、黄海交汇处——宜居指数高，居住舒适性的最高境界。4、世界和平公园——得天独厚的海景资源，旅游投资型地产的有利支撑。二、五大价值元素解析产品价值1、50万平米体量——区域内第一海景大盘，构建了区域领军项目的基础素质。2、丰富产品线——洋房、高尚住宅、酒店式公寓、BLOCK商业配套，以多层为主，高层点缀；形成六大生活组团，
