我国的房地产金融与税费政策

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1、我国的房地产金融与税费政策（中国人民大学MPA讲义）第一部分我国的房地产金融制度房地产金融是指与房地产相关的资金融通活动，主要是银行或非银行金融机构在房地产开发、消费、经营等活动中所进行的信用活动和提供的金融服务。今年，在较为宽松的货币政策环境中，我国房地产市场总体上保持回升态势，市场消费信心逐步增强，商品住房成交量回升，投资增幅下滑的趋势有所缓解，企业资金压力进一步减缓，住房价格稳中回升。上半年，全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增33.4%。6月，70个大中城市新建商品房价同比下降0.6%；月环比上涨0.8%。今后将着力稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，促进房地产市场稳定健康发

2、展。第一节我国的住房金融制度一、我国房地产金融制度发展回顾我国的房地产金融制度是随着土地制度改革和住房制度改革而产生和发展的，因此，它主要体现为住房金融制度。在住房制度由计划经济的福利性实物分配向市场经济的货币化分配转变过程中，住房金融相应发展起来。住房金融从最简单的业务开展、到制度创立的探索、再到制度的不断完善，逐步发展成为今天较为完善的体系。（一）住房金融业务起步（1980～1993年）1980年10月，中国建设银行首先在福建省开办了商品住宅开发贷款业务，之后推广到上海、山东、湖北、河南等省、市。1983年，国务院颁发《城镇个人建造住宅管理办法》，中国建设银行在福建、广东等省率先开办了以

3、企业职工个人为对象的住房贷款。1985年，中国建设银行开办了住房储蓄贷款和住宅贷款业务。261987年12月1日和12月8日，经中国人民银行总行批准，先后成立了烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。1988年，国务院召开首次全国住房制度改革会议，出台《关于全国城镇分批推行住房制度改革实施方案》，提出了我国第一个房改总体方案。随后，中国人民银行批准将住宅贷款列入个人消费信贷业务贷种。1991年建设银行、工商银行成立房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。由于1992年出现了房地产热，1993年开始控制住房信贷业务。（二）住房金融制度初步建立（1994～1997年）1

4、994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发43号文件），标志着我国住房制度改革进入了新的阶段，43号文件对住房制度改革的目的、内容和重点作了原则规定。与此相配套，住房金融制度开始初步建立。首先是明确了政策性和自营性住房信贷业务。由央行牵头，有关部门制定了政策性、自营性住房信贷业务的性质、范围等有关规定。政策性住房信贷业务是指受各级政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统委托，由指定银行以政策性住房资金为来源而经营的住房信贷业务。自营住房贷款业务，是商业银行以本外币存款作资金来源，自主经营的住房贷款业务，包括住房开发贷款和个人住房贷款。中国人民银行1995年颁布《商业银行自营住房贷款管理

5、暂行办法》，标志着银行商业性住房贷款走上正轨。但条件比较严格：一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30％，存款期限必须在半年以上。1997年4月，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定了发放个人住房担保贷款的对象、范围和经办银行。与《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》不同：一是不要求双重担保；二是没有明确规定存款期限；三是利率优惠，即明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行（期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至10年的，执行5年固定资产贷款利率，期限为10年以上的，在5年期固定资产

6、贷款利率基础上适当上浮，最高不超过5％）；四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房；五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行。由此，我国的住房消费信贷有了政策依据。（三）住房金融制度全面发展和不断完善（1998年至今）261998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发23号文件），决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；与此相应，提出发展住房金融的政策。它表明，随着我国住房制度改革的深化，建立在住房商品化基础之上的住房金融将真正得到发展。1998年，央行《个人住房贷款管理办法》规定，扩大贷款

7、可用于购买住房的范围，个人住房贷款可用于购买所有自用普通住房；所有城镇均可开展个人住房贷款业务；所有商业银行均可办理住房贷款业务。1999年，央行《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％。同年9月，央行又调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10％。2000年，建设部、中国人民银行下发《住房置