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1、我国房地产周期波动与金融政策分析摘要1991年房改在全国范围内推行，我国房地产市场自此形成，迈入发展。在这二十年的发展历程中我国房地产市场经历了几次明显的周期波动。剧烈的房价地产波动不仅不利于房地产业自身的健康发展，而且会给整体宏观经济带来冲击和影响。金融政策作为主要的房地产调控政策之一，对平抑房地产周期波动有着不可替代的效应。本文首先简要阐述了金融政策和房地产周期波动的基础理论，从房地产周期理论和金融政策对房地产周期波动的影响两个方面展开，通过对影响机理的分析，结合我国金融政策和房地产周期波动的现实描述，依据
2、周期划分的结果在政策回顾的基础上，探讨不同房地产周期中，我国金融政策的实效，进一步总结我国金融政策的变化趋势，和探讨政策周期的存在性，最后，综合主要结论，提出平滑的房地产周期波动的政策建议。关键词:金融政策；房地产周期波动；政策实效一、房地产周期波动基本理论(一)房地产波动与房地产周期波动房地产波动包含了房地产经济的各个层面,其概念是随着研究的不断深入而发展变化的,目前并没有形成公认的标准。目前国内外学者主要通过房地产周期来研究房地产波动。房地产周期的概念来自经济周期理论。国内外房地产业发展的历史证明,房地产业
3、的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的影响,在发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的周期性过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关,另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。房地产周期是在房地产波动过程中表现出来的,那么房地产周期首先呈现为或者说属于房地产波动，于是房地产周期必然表现为房地产波动。而房地产波动却不一定都表现为房地产周期。从总体上看,除了房地产周期波动外,还存在其他波动形态如长期趋势、季节波动、随机波动等，也就是说房地产周期波动只是
4、房地产波动的一部分。此外,由于土地资源的短缺和房地产的不可替代性,房地产波动的长期趋势相当显著。因此房地产围绕长期趋势起伏波动的运行状态具有更明显的周期性特征。(二)房地产周期的阶段表现一般认为，房地产周期可以分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张转为收缩时,房地产经济达到繁荣阶段的最高点,即波峰:当收缩转为扩张时,房地产经济达到萧条阶段的最低点,即波谷。再进入新一轮的循环。如图1所示：图1：房地产周期的四个阶段在
5、周期运行图中,有四个关节点：分别是a(峰顶)!b(萧条转折点)!C(谷底)!d(扩张转折点)，以这四个点位划分,整个周期有下面四个阶段：a~b衰退期;b~c萧条期;c~d复苏期;d~a繁荣期。根据经济周期理论对周期中各个阶段的一般描述,同时结合房地产业实际运行特点,可以对房地产周期在不同阶段的运行特点进行简要分析：(1)衰退阶段（收缩）：a~b。衰退阶段是接着繁荣阶段发生的。房地产行业由盛转衰,房地产交易价格和交易数量都出现大幅度的萎缩，房地产投资额明显下降，这预示着房地产衰退阶段的到来。(1)萧条阶段（停滞）
6、：b~c。经过衰退阶段之后,房地产周期便进入萧条阶段。这个阶段一般认为会持续较长时间。特征是房地产销售价格继续沿着衰退阶段的跌势下降,房地产交易量进一步减少,空置率居高不下,房地产商破产现象更为普遍,房地产泡沫完全破灭。(2)复苏与增长阶段（调整与恢复）：c~d。复苏阶段是承继萧条阶段而出现的,一般经历时间较长。在此阶段，房地产供求关系开始改善，房地产需求和房价上升并呈持续增长趋势，交易量回升，房地产投资逐渐增加，整个房地产市场明显逐渐景气。在市场加速复苏的刺激下,人们对房地产市场充满乐观预期、土地市场明显开始
7、活跃。(3)繁荣阶段（膨胀）：d~a。经过复苏阶段后,房地产周期波动便进入繁荣阶段,并达到周期循环的波峰,这一阶段持续时间相对较短。主要特征表现为：房地产开发投资进一步加大，市场中投机者活跃，其他行业的企业大量进入房地产市场；交易量急剧上升；房价越来越高，逐渐达到顶点；整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象，但伴随着价格的不断上扬直至顶峰，房地产泡沫逐渐形成并不断加大,房地产销售市场逐渐达到饱和极限,房地产交易量明显下降,空置率现象增加,销售价格开始回调。在这一时期,人们开始对房地产市场产生悲观预期。(二)房地产周期
8、类型及衡量指标(1)房地产周期类型房地产周期的概念来自经济周期理论，因此房地产周期可以仿照经济周期的划分方式，分为古典型和增长型：①古典型周期主要存在20世纪30年代以前经济衰退时期的工业化国家。随着经济的发展和制度的完善，古典型周期逐渐让位于增长型周期。②增长型周期的特征是经济运行总量指标在绝对量的变化上保持较为明显的上升趋势，而增长速度呈现一定的周期性变化。改革开放以来，我国国民经
