《(最新)上海五角场商圈市调报告》

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1、“知识杨浦”下的江湾-五角场城市副中心商圈TheMarketingReportOfWuJiaoChang2009-04-13今天我们将听到？ContentList城市副中心——市政规划视角下的五角场具象扫描——商业单体价值体系解读我们的总结——五角场商业构架之回眸PART1城市副中心——市政规划视角下的五角场市政规划江湾—五角场区域是上海市总体规划确定的四个分解上海市中央商务区的公共服务功能，承城市副中心之一担上海东北部地区城市综合功能，使其成为现代商业态齐全、综合功能积聚、科技创新特色规划目标明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。

2、北至殷高路；南至国定路、国定东路；西至国定路；东至民京路、国京路、政立路、国和规划范围路一线。规划用地面积3.11平方公里，商业总面积65万平方米。以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、科技研发及居住为一功能定位体的综合性市级公共活动中心，以科教卫特色的现代服务业集聚区，“三区融合、联动发展”的示范性区域。市政规划规划现代新型休闲办公与商务区，重点发展科技企业总部基地。商业功能依托江湾新城，重点发展社区型商业；规划面积约为1.29平方公里，商业面积约5-6万平方米。北部知识创新基地中部知识创新区中央社区南部以江湾体育主体公园为核

3、心，规商业商务区划800米长的欧洲风情步行街，主要发展知识型服务业以环岛为核心，呈一圈五线的星状布局，中心商业区与五条特色主题商业街组成；集购物、餐饮、娱乐、健身、文化、教育、休闲、展示等于一体，为市级商业中心；区域规划面积为0.96平方公里，商业面积约55万平方米。交通轨道交通10号线将在今年10月份竣工通车（最迟也在2010年），将设置五角场站、江湾体育场站、三门路站三个站点，届时三站点间地下步行系统全打通，大大提升便捷性。目前3号线、8号线距离五角场还有一定距离，需公交换乘。轨道交通从商圈边缘到五角场商圈核心的转移成本、街道体系和可达性、沿途的

4、环境和出行感受等方面来粗略考量五角场地区的交通便捷度，地面交通其在上海四个城市副中心中目前位于徐家汇、花木之后，相信在10公交路线众多，号线通车后会有大的改善。换乘相对便捷高架交通占地6000多平方米的椭圆形五角场环岛下沉式广场位于5条地面道路中心，以5条地下通道、9个地面出入口与周边道路及商业广场相连；下沉式广场上方是由彩蛋包围的中环线高架和五角场地面环岛机动车道；广场下方依次为规划中的黄兴路到淞沪路的地下车行道、轨道交通10号线。消费群体由于五角场地区所处的“大杨浦”是传统的工业区域，这使得五角场商圈历来一直就以中低档的消费为主。随着中心环岛的启

5、用，大量高品质写字楼的投入使用，众多创智型企业的入驻，众多商场纷纷开业，商业业态也全面更新，中低档消费层正逐步提高。外层消费群杨浦区及虹口、宝山等常住人口近300万人核心消费群区域内20万高校师生环岛成熟生活社区约30万未来交通枢纽日均人流量约50万商业商务区概览五角场商业商务区的规模将达近百万平米，目前已经建成的万达商业广场、百联又一城购物中心、东方商厦和大西洋百货等商业商务设施已达60余万平米，其余商业商务设施正在规划建设中。PART2具象扫描——商业单体价值体系解读五角场中心区域中环国际大厦裙房赛博数码广场国济路商业百联又一城万达广场大西洋百货

6、东方商厦具象扫描之万达广场项目概况整体定位规划设计业态配比上海万达商业广场是万达集团进军大上海的第一个商业项目，也是万达集团第三代购物中心的代表作。项目总投资30亿元，总建筑面积33万平方米，是五角场商业最主要的核心建筑群。广场地上有五幢大型商业建筑体和三幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商城，地下二层为大型停车场。开盘时间：2006-05-01入住时间：2006-12-31开工日期：2005-1-1竣工日期：2006-12-31占地面积：60000平方米建筑面积：330000平方米容积率：3.95绿化率：10%停车位：800多个项目概况整体定位规

7、划设计业态配比万达商业广场功能规划集购物、休闲、文化、娱乐四大功能于一体，意欲打造全方位的生活、休闲、娱乐“一站式消费”的商业形态，成为城市副中心商业的核心载体。定位背景万达商业广场的开发模式是万达集团特有的“订单式商业地产”即万达成立专业的商业地产公司后，与沃尔玛、欧倍德、巴黎春天百货等企业签订联合发展合同，双方共同选址，万达投资建设，沃尔玛零售商等租用卖场。这种“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”的“订单式商业地产”模式解决了招商的后顾之忧，有利于五角场商业的长期发展。项目概况整体定位规划设计业态配比空间布局平面“品”字形的布局，根据城市规

8、划总体要求，结合各主力店的使用要求，划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。在总平面设计中，结合五个商业建筑