风险管理及管理维护计画

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1、●●●風險管理及管理維護計畫住宅式物業管理風險管理計劃風險資訊來源風險管理工具進出管制措施公共區域風管火災及緊急事件風險管理及物業員工住戶與風管教學大綱風險管理計劃風險管理計劃物業經理職責:安全與保全維良好居住環境之重要元素確保所有住戶、訪客及員工人身財產安全保護所有權人之財產及保值喜訴訟趨勢讓房東(所有權人)提供安全居住環境越形重要高額損失賠償，法庭越來越重視意外事故責任釐清保險公司降低保障及提高保障限制提供安全與保全維良好居住環境及保障所有權人投資首要之務風險管理稽查至少一年一次;理想一季一次依稽查結果產出風險管理計畫，進而採取因應措施降低及消除風險風險管理資訊來源資深經理

2、當地警察部門消防部門氣象局聯邦緊急管理機構設備、機具及材料供應廠商四種風險管理工具避免除去風險例如將游泳池改成花園等避免溺斃事件預防降低風險溺斃風險:設定泳池規則、除去跳水板、聘僱救生員火災風險:加設自動灑水系統轉移買保險簽責任免除有些法院不付予效能承受管理風險:風險無法完全消除承擔風險:風險監控及風險反應Keys,Locks,WindowsandDoors管理進入社區及居住單元風險管理重要項目物業經理需確實執行保全作業Keycontrol、門、窗警戒Key於新住戶進住時需予置換同時考量成本效益，例如300戶租賃社區，可用312組門鎖組來替換若流動率高設區可採用磁卡門鎖鑰匙設計儘可能避免能被

3、複製，且需規範住戶不得自行複製鑰匙遺失需重新申請安裝內鎖窗戶開啟控制於10公分內，亦可防止外人自窗爬入及小孩自窗爬出摔落，但屋內亦需考量火災時窗戶逃生問題公共區域風險管理燈光定期檢視公共區域燈光昏暗及易發生事故區域需加強巡邏最有效方式加強照明出入口需注意出入口安全不常使用之出入口或不明顯出入口可考慮封閉做為緊急時使用室內走道及階梯檢視室內空間亦躲藏罪犯火災逃生門及防火窗均需設置開啟警報器公共區域風險管理設備及器材游泳池因跳水及游泳受傷及溺水關閉後，無救生員在場開放時間需有合格救生員在場跳水板需移除16歲以下需由成人伴隨需有緊急救援設備救生圈、救生圈搭配長度至少半個泳池寬繩索及使用規則告示明顯

4、易達緊急求救電話(需標示僅限緊急使用、不需任何銅板可直撥119、旁邊需有標示說明社區負責人、地址及社區泳池位置)泳池出入口儘可能採用單一出入口，且可自動上鎖遊樂區遊樂器材設計及使用規範建議採用附近校區使用遊樂設備公共區域風險管理吸引孩童設備水池及池塘、儲藏區、人孔、垃圾處理如何降低孩童興趣美觀與安全取一平衡點遊樂區需遠離水池及池塘水池及池塘設計需注意孩童安全火災及緊急事件所有權人、管理公司及物業經理重要職責需一有效的火災安全規劃設計遠非物業經理可控制避免火焰蔓延、煙霧偵測、滅火撒水設備、通報系統、特殊電梯控制、梯井正壓及其他特殊火災防阻及救援系統需了解各設備功能及操作確保安全系統完整阻煙空間

5、管線安裝是否破壞阻煙功能檢查及維護檢查及維護安全系統不安全狀況須詳細紀錄及追蹤矯正隨時提醒物業員工安全意識各別住戶單元一年檢查一次，滅火及警報系統需檢查因警報器較敏感，亦發出錯誤警報，而使住戶關警報器，管理單位應詳細記錄及進行修護，並正式行文要求住戶啟動警報設備儲藏空間:避免堆積易燃物品火災及緊急事件需一有效的火災安全規劃檢查及維護工具室及機房定期檢視保持清潔裝設煙霧偵測器及滅火設備易燃物須儲存於防爆容器及櫃子內例如游泳池氯化物防救火災及緊急逃生設備定期請專業廠商進行檢查維修警報系統、電梯控制、磁感應門、乾溼灑水系統、消防栓、阻煙設備、排煙設備、火災照明被用設備如發電機、抽水機火災及緊急事件

6、需一有效的火災安全規劃檢查及維護緊急照明及防火門定期檢查及測試預防式維護項目，確保緊急照明電池堪用可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜若消防檢查發現住戶違反規定，處以罰款將比規勸有效緊急照明及防火門定期檢查及測試預防式維護項目，確保緊急照明電池堪用可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜若消防檢查發現住戶違反規定，處以罰款將比規勸有效火災及緊急事件需一有效的火災安全規劃住戶教育為火災及緊急防救相當重要作業了解火災及緊急事件發生時需做什麼於美國部分州要求各建築物建立緊急及疏散計畫及確保住戶知道如何反應疏散出口疏散指示:盡可能簡單肢體障礙人士逃難梯井需淨空、寬度須進行雙向設計平時需教育住戶遇各種災害如何

7、疏散進行演練保全及物業監視系統保全系統四類型保全系統門禁控制系統住戶監控社區大門開啟確保住戶與訪客間通訊系統正常使用確保住戶正確指認訪客訪客進入社區後大門確實關閉包含確實監控程序於物業營運手冊、風險管理計畫、住戶手冊中監視系統確實監控，不然監視影像毫無意義包含確實監控程序於物業營運手冊、風險管理計畫、住戶手冊中個別住戶單元監控系統管理不負責私自裝設監控系統電子資訊保全防止病毒、駭客侵入使用防毒及防駭客軟體保全