鉴赏：上信十里花溪营销战略思路沟通

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1、谨呈：上信集团（徐州）置业有限公司2011年05月18日名花绽放记上信——十里花溪营销战略思路沟通商业秘密声明本文内包含的资料属于我方的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对我方给贵司作汇报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。思路沟通框架PART1上信·十里花溪市场初判PART2上信·十里花溪战略思考PART3上信·十里花溪产品提升PART4上信·十里花溪执行策略徐州城镇总体发展规划徐州城镇发展概念规划的核心思路——从单中心的城市走向多中心网络式的城市；积极发展中小城市，择优培育重点新兴区域；徐州发展概念规划提出城市发展总的战略构

2、想——“走出边缘，构建中心”。规划明确了跳出淮海、经营“天下”，积极“放弃”、步步为营和“区域合作、中心突破”的区域策略；通过“双心并举，两翼延伸”的城市区域空间布局的结构与形态的演进，使徐州从单中心的城市走向多中心网络式的城市，构建“交通轴+城镇组团+生态绿地”的空间结构。按照城镇体系规划，徐州将紧密联系全省“三圈五轴”城镇空间网络的形成与发展，以区域的集聚发展为核心，大力推进并完善中心城市建设，积极发展中小城市，择优培育重点新兴区域，全面提高城镇发展质量。贾汪区整体规划贾汪区整体规划定位：贾汪区将成为徐州市外围重要组团，沿东陇海产业带重要的工业商贸型城市和新兴的生态园林城

3、市。贾汪区总体规划结构：规划在以城市主干道206国道为轴线的组团式片区结构的基础上，通过提升老城区(老矿区)的商业职能和延伸与新的片区的结合，从而形成“一城两片、一心一轴七区”的总体布局结构。徐州贾汪区房地产市场初判目前是贾汪区的城市定位正在面临着巨大转型和重新确立的重要发展阶段，巨大的发展机遇与严峻挑战并存。2007年—2009年贾汪区房地产市场得到了空前速度的发展，众多项目在较小的区域内争夺有限的客户资源。现阶段区域内产品差异化程度较低，后续项目亟待产品升级以寻求市场突破。区域内基本以刚性需求为主，且市场供给较多，新项目面临去化周期较长，资金压力较大等问题。长期来看，贾汪

4、区的房地产发展受到徐州市区市场发展的巨大影响，随着2011年底徐贾快速通道的开通和地铁延长线的建设，贾汪区必将以更快的速度融入大徐州市场。思路沟通框架PART1上信·十里花溪市场初判PART2上信·十里花溪战略思考PART3上信·十里花溪产品提升PART4上信·十里花溪执行策略项目核心价值初判新城市交通物业的市场价值（TOD）贾汪新城区地段及门户价值新城小学的人文价值城市化进程中的CBD形象价值战略思考缘起TOD模式是指以公共交通为导向的发展模式，需要土地和交通政策的支持。概念TOD即是指：“以公共交通为导向的发展模式”。是指在不排斥小汽车使用的前提下，以培育客流为着眼点，以

5、提高土地价值为核心目的，在主要轨道交通枢纽沿线及站点处适度进行高密度的土地开发，并伴随着居住、办公、商业、公共空间等用地的混合使用设计，同时在宏观上兼顾引导城市空间有序增长，控制城市无序蔓延的作用。其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使人们在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种方式出行。特点主要方式主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。设计原则从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑

6、连接起来混合多种类型、密度和价格的住房保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发案例分析之一：香港原因：◆香港的土地资源极其有限和宝贵，政府大力发展城市干道、地铁和巴士等公共交通。◆政府在发展轨道交通的同时结合周边物业共同发展。即政府把高铁周边的土地出售给开发商，所以开发商在一定程度上代替了政府进行城市公共设施的建设。◆政府也采取了一定的政策优惠，比如说如果开发商退红线增加一米的话，政府会允许开发商提高容积率并增加建设面积。香港：TOD发展很成功香港地铁旺角站外商业香港成功成功关键词：土

7、地资源稀缺、政策支持，混合物业案例分析之二：日本多摩新镇多摩新镇的夜晚多摩新镇日本多摩新镇：成功的TOD模式原因：◆东京都的高速发展导致住宅市场的外扩，多摩快速发展◆新镇的重要商服设施都在新市镇中心集中布置，增加了人流量，间接促进了城市人群对于城市快速交通要道的使用◆政府的土地利用政策整体限制城市中心的发展同时也促进周边高密度、高强度发展成功成功关键词：经济外扩、混合物业、政策支持、公共空间案例分析之三：深圳西部通道西部通道位于南山蛇口东角头，是深圳与香港的第四个陆路连接通道，也是深圳通行能力最大的陆路