湘江时代花苑营销思路探讨

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1、湘江时代花苑营销思路探讨提案结构市场概述项目本体分析销售困境难点突围办法项目区位34521本项目12345湘江翡翠城尚城家园淇水春天阳光美邸清华园66菁华园竞争项目概述位置产品形态规模户型价格尚城家园黄山路与鹤煤大道交叉口2000香江翡翠城Ⅱ期官邸兴鹤大街与鹤煤大道交叉口（湘江时代花苑南隔壁）总占地150亩清华园淮河路与泰山路交汇处(鹤壁高中东侧)多层（在售）主导；小高层占地240亩，总约25万㎡两房83.06、99.56；三房一卫117.09、107.80、130.65；三房两卫140.65；四房一卫140.90；四房两卫176.11淇水春天兴鹤大街与黄河路

2、交叉口多层；小高层（在售）占地140亩，总约15万㎡两房一卫95；三房一卫119、128；三房两卫135；四房170阳光美邸黄河路东段世纪广场东南角8栋多层，2栋小高层三房两卫150.6、158.08、163.25、190；四房176海韵.菁花园黄河路与长江路交叉口西北角4栋小高层两房一卫113；三房两卫138；四房160市场情况概述新区南强北弱多层主导市场，小高层正在逐步进入市场规模不大，小盘居多规划简单，多采用兵营式布局产品均好性差，没有景观概念推广手法单一，产品和推广结合度不够酒店宾馆、大型商业开始出现住宅、写字楼与商业配套住宅与写字楼住宅写字楼档次提升

3、写字楼：档次稍低，楼盘市场好进入成熟期时间商业项目开发时间高品质住宅办公项目开发时间居住项目开发时间土地开发时间住宅：高层为主、实现高价格基础设施建设时间开始启动时间住宅：多层为主、品质低规划时间常态下的区域发展规律启动期发展期成熟期目前阶段多层主导价格品质不高没有高端项目STOW位置较好，区位优越户型均好性好产品线单一小高层产品市场接受度低规划经过调整湘江社区内部的竞争畅销多层产品的威胁小高层产品正逐渐在市场上成为开发主流项目SWOT分析目前项目销售困境未取得预售证规划变更知名度不高市场形象较差缺乏来访量小高层的抗性对比湘江翡翠城类别湘江时代花苑湘江翡翠城位

4、置优劣规模劣优户型优劣产品线劣优价格优劣景观劣优售房部劣优推广力度劣优推广手法劣优互有优劣的两个项目，在销售业绩与形象上出现了极大的反差。在业内湘江翡翠城是鹤壁最知名、最高端的项目之一，销售也取得了不错的业绩。湘江时代花苑在市场上知名度不高，形象模糊，销售业绩较差。问题界定预售问题产品问题推广问题针对三大问题，我们下面一一解决如何突围？我们的突围之路在哪里？预售问题只有一条路尽快办理商品房预售证产品问题产品线单一是因为我们需要选择最适合居住、市场最需求的产品投放市场规划变更和小高层的接受问题，甚至于后期的物业费问题，都需要放大小高层产品的居住感受，带客户上楼（

5、8楼以上），让客户感受高层的空间感、视野推广问题从三个方面来解决售房部、户外的整改宣传物料的再制作其他媒体的组合与运用内部问题外部问题全新的包装主题思路支持推广思路上层建筑，上品生活50米高空的空气，你呼吸过吗？新城市鲜氧生活这里是城市的中心投资未来的前景……演示完毕！预祝项目成功！