邯郸某商城项目营销思路沟通

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1、邯郸某商城项目营销推广整合思路****经纪公司2011年7月目录ContentsPART1—项目营销现状及竞争环境分析PART2—市场定位及推广策略调整PART3—营销策略调整第一部分本案营销现状及竞争环境分析Locate……【项目营销现状】概况：总用地13亩，总建筑面积2万平方米，主体地上5层、地下一层全部为商业。推售量：负一——地上四层，对外销售，总637套；地上五层，开发商持有已去化量：160套，剩余477套销售均价：6500元/平米剩余房源合同额：8000万营销情况：项目10年春节入市销售至今，近6个月时间，去化160套主要营销推广形式：派单：自2

2、011年1—7月份，共派单35万份，派单对象：县乡商户、企事业单位等电视飞播：从1月份开始现到访及成交比例：每天到访3—4组，成交比例4：1销售政策：均价：6500元付款方式：一次性优惠6%（春节前优惠10%），贷款优惠4%，分期所占比例忽略投资回报：前三年按总房款的7%、8%、9%返租，即按24%一次性冲抵房款第4—6年每年按10%返租，即返租30%前六年返租总计54%投资客户与自用客户比例：2：1招商：计划9月份开始招商【项目营销现状】营销问题：实际到访率低（3-4批）、成交量低（30套左右/月）营销计划：2011年12月底去化到80%以上（即382套

3、，每月去化64套）营销任务：如何使现有成交量翻一倍，达到64套/月以上业态规划楼层万联商城金世纪广场-1鞋类、布匹超市1精品服装、精品鞋类、黄金珠宝、化妆品黄金珠宝、化妆品、休闲品牌、钟表区、小家电、通讯器材2女装、内衣、童装女鞋系列、精品男装、品牌男装3男装、运动装、休闲装、家纺精品女装、品牌女装4箱包、饰品、百货、小家电、手机通讯内衣区、童装区、箱包皮具、小商品、羽绒服卖场、床上用品5时尚逛吧、淘宝城、自由30、快餐、配餐、休闲、娱乐休闲、娱乐、餐饮【竞争环境】【竞争环境】经过对金世纪与本案综合对比，两项目的卖点及亮点梳理：金世纪广场：地段好，位于新老

4、城区衔接区域，便于兼顾整体市场交通畅通，紧邻邺都大街和建安路两条城市主干道商业形式新颖，商业步行内街形式（其实是类百货）业态划分、人流动线设计较科学万联商城：地段好，位于临漳县城老商业中心，周边商铺遍布，商业氛围较浓工程进度，即将封顶，现房；开业时间：计划年底投资回报，给投资客户及商户信心使用率高、公摊小、套价低我们有什么优势？【我们的核心卖点梳理】1、位于老商业区核心位置，商业价值寸土寸金2、单铺面积适中（集中在19—25㎡），套价低，投资门槛低3、稳定的投资回报，3年不满意回购政策，投资有保障4、使用率高，公摊小（本案35%，金世纪45%）5、现铺销售

5、，年底开业，早买早回报（相对金世纪说的）第二部分市场定位及推广策略调整Locate……【推广目的及任务】推广目的：吸引目标客群关注，增加项目知名度和美誉度，增强客户购买信心推广任务：吸引客户到访【推广现状】【前阶段推广存在问题】经过我司对临漳商业市场、竞品市场调研，以及通过与甲方沟通，惹目认为，当前本案在包装推广工作中存在一系列问题，严重影响客户到访：项目自身推广定位模糊、混乱，无鲜明的、独立于其他项目之外的推广定位；宣传物料从文字到设计存在问题，文案方面：主题混乱，衔接性差；画面及排版冗杂；推广形式单一，只有派单和电视飞播；场地包装缺乏氛围和冲击力，售楼

6、部及工地围挡。【我们需要一个具有制高点的定位】临漳首座财富成长型主题商城推广定位目标市场主要是临漳第一个我们是有文化、主题的商城投资回报、财富裂变该定位标志我们的商城是开创临漳第一个“财富成长型”“主题”商城，从高度上将引领临漳其他商城、跳出传统商业的竞争圈。【策略1】——全方位场地形象塑造场地包装：售楼部内外部包装（展板、吊旗、门前道旗等）工地围挡项目周边道旗物料更新DM单（DM定期更新，不断给人们新鲜感）海报等卖点重新梳理【策略2】——立体化广告效应户外广告（户外广告牌、过街彩虹桥、道旗）电视飞播（更新）定向派单（增加派单深度、客户互动）借政府之公信力

7、，增强客户信心第三部分营销策略调整Locate……【营销策略调整目的】扩大营销范围，进一步扩充市场份额进一步提高现场成交量【宏观政策环境】2010.9—2011年全国房地产调控回放：2010年10月20日，住建部，五年期住房公积金贷款利率上调至3.50%2010年11月3日，四部委，限制公积金贷款购房首付比例2010年11月15日，两部委，境外个人在境内只能买一套自住房，而且还必须出具其在境内工作超过一年的证明12月20日中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点此举将冻结资金3000亿元12月26日公积金贷款利率上调五年期以下（含5年）公积金贷款利率

8、从3.50%上调为3.75%五年期以上从4.05%上调为4.30