海亮地产西沣路项目营销思路沟通方案

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1、谨呈：海亮地产海亮地产西沣路项目营销思路沟通方案美城机构･事业二部专业房地产综合服务商2014-2-18汇报人：杨磊前言在初次与海量地产沟通后，有这样的两个数字给美城团留下了深刻的印象！12亿元7300元/㎡要完成这样的任务目标，就仿佛像是在黑夜中前进，去寻找希望的曙光。纵观西安市场，是否存在这样的曙光？完成目标，仍有希望！排名项目名称成交金额(亿元)成交面积（万㎡）成交价格1金地·湖城大境17.6913.53130792中海·紫御华府16.7916.78100113天朗·大兴郡12.5918.0969584万科金

2、域华府12.2212.2899485中贸广场11.3914.1980276万科·金色悦城11.3415.4873277首创国际城11.1617.4364028万科城11.0112.6786939御锦城10.6017.44607410华豪丽晶9.7713.5971902013年商品住宅成交额累计项目排名TOP10（亿元）国内十强房企；产品紧密贴合客群需求；及坚实的客户基础。共同点我们是否具备这样的质素？我们如何获得这些质素？思考把握风向，才能翱翔！市场大势李克强：稳定房地产市场调控政策国务院总理李克强在全国保障性安居

3、工程工作会议上强调，继续推进保障房建设，加大棚户区改造力度。同时，增加普通商品住房供应，抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。3.1新国五条定调2013楼市调控：“坚决抑制投资投机性购房”2.21国务院发文提高二套房首付，卖房征20%税4.205.14国务院：严查擅改保障房用途及套型面积等违法行为6.176.193.2西安保障住房网：西安国五条细则落地国土部：暴力征地事件频发，现要求完善征地政策国务院：项目未通过环评不得供地及贷款国务院：推多项政策推动实体经济，支

4、持首套自住信贷11月国家发改委：通知要求对棚改项目债券融资“开绿灯”，棚改债券规模可以达到项目总投资的70%。9月“西安十四条”严控预售证监管，这也标志着西安楼市整治风暴的再次升级，在新政的影响下，西安楼市或将面临重新洗牌。政府换届后，未来几年政治环境不会改变，房地产市场调控将依然持续不放松！宏观政策中国房地产未来还有15—20年快速发展期，且将频繁进入波动化的市场周期（5—7年）内；2013年一季度已经出现首波成交高峰，2013年底价格基本恢复到2011年水平并略有提升。近五年（2011-2015年）房地产价格及

5、销量走势研判2011年2012年2013年2014年2015年12年底销量恢复11年初水平，价格开始上升13年底到14年初，价格恢复11年初水平，并略有提升（10%）14年以后价格稳定，略有提升；销量增幅放缓，逐渐平稳。价格销量美城观点：2014年房地产市场将趋于稳健，成交趋势将呈现量升价稳的态势，且未来此态势将常态化！市场大势2014年宏观市场预判商品房供求量——2013年1-12月，西安市商品房供应量达到1933万㎡，成交量达到1440万㎡，达到西安市房地产市场历史新高；住宅近一年量价走势：全年住宅成交价格呈现

6、平稳运行发展态势，12月达到全年价格新低；从成交量来看，2月份成交量出现大幅度下滑，全年呈现量涨价跌的态势。住宅近5年量价走势：2013年住宅共成交1232万㎡，同比增长19%，仅次亍2009、2010年成交量；成交价格6893元/㎡，同比上升1%，价格保持平稳微涨。住宅供求比：3-5月受“国五条”政策影响，新增供应的不足，市场呈现明显的供不应求局面；全年总体供应量充足。2013年西安房地产市场供需关系看似稳定，但由于还存在大量城改项目，整体供应量充足，全年呈现量升价稳的态势。市场大势西安市供需及量价关系市场结构—

7、—西安市场成交结构为首置首改的刚性需求依然是市场主流需求，占全市近80%，市场整体表现比较健康；占比变化——从占比变化可以看出，首置首改客群需求依然旺盛；首改类产品的总价、面积段占比上涨，一部分是因为客户“一步到位”购房观念越来越普遍，另一方面刚改客户需求正在逐渐释放。投资需求仍然存在——虽然西安市场今年价格涨幅有限，但刚需支撑市场成交，基本不存在虚高等泡沫现象，仍近几年价格涨幅和区域収展来看，多数客户对未来市场仍持看好态度，投资型小户型的热销反映出购房者买涨心理。2013年西安房地产市场主流仍是刚需类产品！市场大

8、势西安市成交结构市场大势西安市市场小结西安市场供应量充足，总体呈现量升价稳的发展态势产品成交结构以刚需类产品为绝对主力政策环境不会发生较大波动，市场环境稳定且区域常态化市场常态化供应量充足刚需为主流在目前大市场供应量充足的市场形势下，各项目必将存在激烈的市场竞争：产品在区域内我们的产品是否具备足够的竞争力？客群在区域内我们的核心客群该如何正确对位？定位在区域