沪深港商业地产考察报告

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1、滕王阁地产营销中心沪深港商业地产考察报告海峡五期商办写字楼定位报告1大纲目录•沪深港写字楼及商业市场扫描………3第一部分•沪深港厦可借鉴项目剖析……………28第二部分•附件：节能设备及原理………………63第五部分海峡五期商办写字楼定位报告2第一部分沪深港写字楼及商业市场扫描海峡五期商办写字楼定位报告3上海写字楼市场扫描上海2011年上半年销售型写字楼市场运行态势（同比2010年）小结——当2011年住宅市场已酝酿着高风险，大量资金和各路资本在挤出效应下，向政策“孤岛”的商业地产发起新的冲击，上海写字楼市场首当其冲。相比2010年，上海今年上半年写字楼市场在3月达到最高点（

2、29528元/平米），总成交8415套（4月住宅新政后销量大涨），平均售价25578元/平米，套均88-140平米之间，属于中小户型面积区间，图表显示，6月写字楼市场量价齐跌。绿地中心一期是上半年销售前三甲，后文将详细解读该项目。海峡五期商办写字楼定位报告4上海写字楼市场扫描上海2011年上半年销售型写字楼成交前十排项目名称板块环线面积套总金额均价标准层面名数（万元）积1新世界长宁商业中心长宁·新华路内环内100812357283117280842上海江桥万达广场SOHO嘉定·江桥外郊环6422792197356151583上海绿地中心一期徐汇·龙华内中环41864238

3、232010554204中铁中环时代广场闸北·彭浦中外环33957151686812022617165万科VMO(OFFICEPARK)闵行·浦江外郊环3369115766559197566绿地公园广场宝山·顾村外郊环2164241532024147977沪东财富国际广场杨浦·五角场内中环2008014345705227628中环国际广场徐汇·田林内环内1969510954160275009上海环球金融中心浦东·陆家嘴内环内19585616032818623300-347810海外滩中心卢湾·打浦桥内环内19020988500244690小结——榜首为被SOHO中国整体收

4、购的写字楼项目新世界长宁商业中心写字楼，排名第二的是万达在上海的第三个万达广场SOHO，位于嘉定；上海绿地中心一期是下文将重点剖析的上海写字楼之一，上半年排名第三；中铁置业进军上海的首个综合体项目中环时代广场，5.4米挑高LOFT;第五为由万科和中粮联手打造的浦江镇OFFICEPARK项目。海峡五期商办写字楼定位报告5上海写字楼市场扫描上海销售型写字楼市场第三季度销售态势600000455040035000500000371940003031352240000036303000300000225920002000001000001000002010年1Q2010年2Q20

5、10年3Q2010年4Q2011年1Q2011年2Q2011年3QS销售面积销售套数小结——从图表可知，上海销售型写字楼在住宅新政（2011.4.11）后二、三季度销量4000套以上。且上海搜房显示的数据表明，2011年第三季度，整购频现，出现12次整栋或整层写字楼销售的纪录，其中7月2次，8月6次，9月4次，国浩长风城一期办公楼、漕河泾现代服务业集聚区W19地块二期（OFFICEPARK）有两次成交纪录。三季度整购的10个写字楼项目，4个位于浦东新区，包括SOHO中国收购的嘉瑞国际广场、改租为售的上海环球金融中心、浦江双辉大厦、及成交价最高（102955元/平米）的二十

6、一世纪中心大厦。整购成交详情详见下页。海峡五期商办写字楼定位报告6上海写字楼市场扫描上海2011年三季整层或整栋成交写字楼列表成交标准层成交月份项目名称区县·板块环线成交面积套数均价面积2011年7月中铁中环时代广场（5.4MLOFT)闸北·彭浦中外环24603.48351639717162011年7月“国浩长风城”一期办公楼普陀·长风内中环6716.433206061100-22392011年8月嘉瑞国际广场浦东·陆家嘴内环内42539.817442434套均2442011年8月上海港国际客运中心商业虹口·北外滩内环内34505.6124602881438漕河泾现代服务

7、业集聚区W19地中外环2011年8月徐汇·田林27433.6116134621715-2000块（二期一）总部区O.P.2011年8月上海环球金融中心浦东·陆家嘴内环内10433.343830003300-34782011年8月上海宝山万达广场(SOHO)宝山·张庙中外环7299.4312423722开间58-2002011年8月“国浩长风城”一期办公楼普陀·长风内中环6723.693202171100-22412011年9月二十一世纪中心大厦浦东·陆家嘴内环内22071.018110295522002011年9月浦江双辉大厦