精品资料-江苏镇江商业项目提案-中住商业项目

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1、序第一篇：市场篇五对矛盾：业态论证及建议项目定位产品建议业态划分关注要点第二篇：租售策略篇经营管理租售策略招商策略销售建议第三篇案名建议在我们的生活空间越来越趋向“大同”的今天，都市，已成为一杯杯鸡尾酒。经无数东西的混合调制之后，变幻出莫测的颜色和味道，又到哪里去追究它的原味与本色？只有城市经典，拥有在岁月里典藏很久的佳酿。葡萄酒、香槟、伏特加、白酒、清酒。无论什么都拥有不容更改的原味与本色。第一篇在一个拥有丰富历史经典的城市在一个流失城市经典的城市创造一个属于现在及未来的城市经典！五对矛盾未被认可

2、的区域Vs城市商业领跑者集中的供应Vs饱和的市场城市的竞争Vs区域竞争留不住的消费Vs长时间的消费三分钟消费热度Vs持续消费……●位于老城西北角，消费者认可度低●在城市未来体系中非重要角色●周边大环境好●周边大量居住区档次低、年代早矛盾一：未被认可的区域Vs城市商业领跑者城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。形成主城核心区、丁卯新城、南徐新城、谷阳新城和南山风景区的五大功能区。城市商业规划本案属于非商业规划聚集区出路挖掘金山历史文化底蕴，区域目标吸引城市目光

3、！结合镇江文化，创造特色商业，形成产品核心竞争力！成就商业榜样，成为城市经典！餐饮景观建筑文化娱乐休闲榜样榜样之文化历史上，地理/和时，南北交通的咽喉；战时，战斗的前线/创新/三大发明山水/天下第一江山，真山真水文化/东吴、东晋、宋、齐、梁、陈//文学：文心雕龙、昭明文选//科学：圆周率、大明历//艺术：六朝陵墓石刻人才/刘裕、萧统、葛洪、徐陵、钟容、祖冲子、范仲淹、苏东坡、辛弃疾、文天祥、陆游、茅以升、陈毅……而如今，本案……手段炒区域，找经典！炒区域：促进区域城市化发展，城市商业坐标点！找经典：

4、东吴文化？南北朝文化？……历史文化传承！矛盾二：集中的供应Vs饱和的市场【在镇江，高、中、低餐饮分布众多，基本满足市场需求，对绝大部分人来说，餐饮——足够了！【长江渔港、金南都等大体量餐饮项目年内上市供应！【区域内有香逸渔港、江鲜一条街、金山渔村等大体量商业存在，竞争激烈！【本案商业2.85万总建，体量在镇江不算小。部分代表餐饮分布与分析榜样之餐饮代表酒店市场份额受欢迎程度档次淮扬菜宴春楼、醉仙楼高高全粤菜香逸渔港、海上皇一般一般高杭邦菜福源大酒店一般一般较高或一般江鲜金水湾较高较好高川菜川福楼较高

5、较好较低西式豪客来、上岛咖啡较少一般一般●最受欢迎菜系为本地淮扬菜，市场比例高，档次覆盖全面●消费者对其他菜系持认可态度，但持续消费时间短●普通消费者对餐饮类商业认为足够，高端消费者认为有特色、上规模餐饮类商业少或空白●总体市场档次偏低本案机会：立足本地菜系，挖掘其他符合镇江消费者欢迎的菜系组合，寻找经营特色，做综合性特色商业项目！镇江主要菜系或种类分析镇江休闲娱乐商业分析榜样之休闲/娱乐业种店名消费档次KTV金童玉女高我的飙歌城中花城练歌房低迪厅、夜总会伍豪高大哥大夜总会中酒吧名流酒屋中盒子酒吧中

6、桑拿、足浴丽都假日酒店高太平洋休闲广场中棋牌康发棋牌中心低百家乐棋牌中心低咖啡蓝山咖啡中华尔街咖啡馆高茶艺一品香茶庄中三宝茶馆高健身美体杰斯特健身美体中圣玛瑜伽美体健身俱乐部中其他怡心绣吧中极地运动休闲中【普通消费者主要的休闲娱乐方式为KTV、棋牌【酒吧、咖啡、茶艺等休闲方式市场占有率低原因分析：【酒吧经营差是因为此种业态的主要消费客群为收入尚可的年轻白邻阶层，镇江目前白邻阶层少【咖啡、西餐等由于目标客群总量少，故经营情况一般【高端、有特色茶艺有需求，市场缺少此类经营场所机会与手段机会：KTV、棋牌

7、经营较好；茶艺、美体存在一定量消费客群，而经营场所普遍档次不高，与消费需求存在一定差距；●从体量看，28500平方米的总建面积靠单一业态、单一主打菜系去化困难、风险大；●建筑层高为2层，结合金山区域环境，建筑风格融入镇江历史文化元素，适合休闲、放松、感悟类业态；手段：KTV、棋牌、茶艺、美体可根据组合适当设置；咖啡、西餐、酒吧等合理设置，此类消费者目前市场容量一般。餐饮与休闲、娱乐配合！文化挖掘！醋文化、金山文化……，利用饮食博物馆与其他商业区分。名称规模业种消费档次经营状况金水湾总建近1万平方米餐

8、饮（淮扬菜）、客房中高挡一般香逸渔港总建0.6万平方米左右餐饮（粤菜）中高挡较好碧榆园占地70亩，总建2.4万平方米客房、餐饮、会议、娱乐健身中高档较好综合类、规模类商业项目分析城市的竞争矛盾三：城市的竞争Vs区域竞争优势劣势本案环境好历史沉淀厚区域认知差金水湾配以客房位于长江边位置相对较偏环境一般客房数量少餐饮种类少香逸渔港知名度高与市中心近位于长江边无其他业种餐饮种类少碧榆园环境好容积率低多业种结合餐饮种类少优劣势比较机会：镇江市场上规模商业项目少，上规模综合商业