精品文案-娄葑东区商业中心项目提案

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1、【娄葑东区商业中心项目提案合美企划】合美企划全程策略伙伴合美正在操作的项目欢乐海洋项目构想提案项目地块的基本情况怎样项目的SWOT如何业主、投资者、商家、消费者四存在怎样的关系商业业态如何划分上海的几种成功的商业模式的对我们的启示消费者希望该地块是什么8万人口的社区需要一个什么样的商业场所7万平方米的面积能够做成一个什么样的商业场所本项目商业形态构想是怎样的何为购物公园，其核心概念是什么营销推广将如何进行政府对该地块寄予的希望是什么本项目地块的成功定位的思考方向荷韵新村荷花公园莲花新村敦煌新村莲香新村现状近期用地（ha）比例（％）人均（m2/人）用地（ha）比例（％）人均（m2/

2、人）居民建筑用地76.542.262.7203.123.645.1公共建筑用地18.810.415.429.93.56.6其中商用用地5.43.04.46.70.81.5水域1398.21251.2村民住宅用地160.929.5农田1082.3363.1娄葑镇东区（原斜塘镇）部分用地构成初步规划，现有建成的区域人口1.2万，近期规划人口4.5万，远期规划人口8.8万。宗地情况宗地位置宗地规划宗地面积交通状况宗地周边主要建筑开发计划项目块位于苏州工业园区娄葑分区东区，东至莲葑路，南至敦煌路，西至车斜路，北至莲香宾馆（已拆除）该地块规划为商业用地，为社区生活配套中心。拟建大型超市、社

3、区服务中心、商业店铺、停车场、市民广场、景观绿地目前规划面积为107.5亩，即71660㎡。建筑容积率为0.8，建筑密度不超过40%，建筑高度不超过24米。27路（中胜路—欧尚）、18路（甪直—娄葑、车坊—娄葑）、小巴（甪直—火车站，经葑门、观前街）东面（莲香新村、工业用地）、南面（敦煌村、敦煌新村、斜塘中学）、西面（建设中的荷花公园、荷韵新村）北面（正在改造的凇江路和集镇）、社区中心项目工程预计2003年动工，2004年竣工优势：市政职能明显，能够有效得到政府支持城镇结合地，社区初具规模项目周边及工业园区人气已经基本形成。当地独一无二商业基地带动当地消费氛围的形成大型公园为本项

4、目购物提供了人流支持劣势：地块周边的消费群经济承受能力较低地区较工业园区二期相对偏远，且隔离绿化的设置使地块地位随之降低区域周边有品位及档次较高的F城和邻里中心项目地块内的商业氛围不足，需要培养机会点：政府规划地块周边人口比较乐观，为本项目提供了很大的消费支持城镇集合地正处于持续开发建设阶段，市场机会与升值潜力明显交通压力不会太强，可吸引周边乃至园区二期居民前来消费目前园区内还未有竞争商业用地合理利用金鸡湖的优势，对项目的定位推广很有裨益威胁点：园区二期已有大型商城存在，城乡隔离会使消费群体存在落差规模的管理效应在将来需要整合整体商业效应在短期内较难形成，规划人口需要一定时期才能

5、兑现整体区域商业、休闲、娱乐、环境的建立与成熟需要一定周期项目SWOT分析综述SWOT分析综述经过对基地及周边地区的前往考察、对区域市场的详细调查研究，可以得出：1、项目地块所处的位置虽然处于城镇结合地，但其距离工业园区的距离并不太远，具备一定的商业价值；2、本项目占地面积比较大，具有一定的规模效应，合理有效地运用这一点能够促成商业氛围的形成；3、虽然工业园区的大环境可以作为本项目地块的消费人群，但隔离带的建立无形中将工业园居民与本地块隔离，如果要吸引他们的眼球，项目业态必须是独一无二的，十分具有特色的，成功的概念炒作也必不可少。根据分析可知，本项目地块要解决的关键问题是“如何使

6、本项目的商业形态极具特色”，与F城、邻里中心等竞争对手的商业业态及特性产生差异化，解决好：“本项目——工业园区——苏州业态——消费者”的关系定位并进行研究利用，必定会为本项目的整体营销推广过程中达到相互补充，相互辉映的效果。政府要求地块规定为商业用地规划面积107.5亩，即71660平方米建筑容积率0.8，建筑密度不超过40%，建筑高度不超过24米市政广场，美化市容实际商用面积只有57328平方米，其余14332平方米将作成景观绿地、露天广场、停车场等，可供市民休闲娱乐的配置。政府希望分析：以上四方要求的利益点分析商铺利益点——完成销售。要求能够在最短时间内赢得最大的利润值投资者

7、利益点——高额回报率。要求商铺总价在自己心理及经济承受能力之内，租户源源不断，租金回报率高，地段升值潜力巨大。租户利益点——消费人气旺，销售利润额高。消费者利益点——商业业态的风格能够符合其追求，且形式多样。根据这四者所要求的利益点，我们来分析一下这四者之间的相互关系，他们如何有效搭配才能实现他们所要求的利益点，这是支配本项目定位的最终因素。业主商家投资者消费者产品、投资者、商家、消费者的关系产品与投资者关系投资者是业主的利润来源，投资者通过产品获得利润。投资者要求产品所处的地段