精品文案-2010年张家港金厦阳光绿城项目提案报告

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1、金厦“阳光绿城”项目提案报告2010年3月站在历史的城市上，思考未来概述ZhangjiagangUpperreacheslifeSummary城市发展必然带来全新的住宅需求、产生新的客群、演绎出全新的生活方式。我们将在本报告中阐述的几个重要内容是：1.金港镇房地产发展趋势2.立足趋势看项目3.金港绿城全线突围黄金分割本案老城区引子——8000年文化的出土一直在寻找寻找良渚文化的起源寻找长江下游地区新石器时代的根随着东山村遗址的发现终于找到了东山村遗址——崧泽文化良渚文化的源头看看崧泽文化发源地的表象港口型城市较为落后的楼盘形象镇政府的

2、搬迁选址香山风景区一直在号召、刚刚才启动的新城区…………城市经济背景—恩格尔系数从恩格尔系数来看，05年张家港已从小康进入富裕阶段，居民对房地产的需求进入结构性改变，改善型需求将成为市场购买主力。贫困　温饱　小康富裕恩格尔系数与富裕程度关系50%~59%40%~50%<30%-40%＞59%张家港城市背景分析城市一、二、三产业情况张家港城市背景分析2008年全市实现生产总值1250.31亿元，其中，第一产业实现增加值1.44亿元，增长10.8％；第二产业实现增加值113.82亿元，增长17.01％；第三产业实现增加值85.03亿元，增

3、长23.13％。从近年来数据看出，张家港市产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大；第三产业增长最快，占比持续增加，第二产业相比有所萎缩；城市第三产业决定了城市白领阶层的数量。城市经济背景—GDP及人均GDP张家港城市背景分析2008年城市GDP连续增长至1250.31亿元，连续五年GDP增长率超过10%。根据世界银行报告研究，GDP增长率大于8%，人均GDP处于4000-8000美元区间，张家港区域房地产处于平稳发展期。GDP增长率与房地产发展的关系宏观经济指标：张家港市GDP增长率连续五年超过10%，房地产处于高速发展阶段

4、，预计未来2年持续增长。宏观经济指标：金港人均GDP超过6万元人民币，房地产业处于平稳发展阶段。2008年张家港市人均GDP超过8万元，折合美元约1万元。金港片区人均GDP达到6.8万元，折合美元约0.85万元。根据世界银行报告研究，GDP增长率大于8%，人均GDP大于4000美元区间，金港区域房地产处于平稳发展期。金港人均GDP与房地产发展的关系城市经济背景—GDP及人均GDP金港镇背景分析城市人口背景金港镇年龄结构以35-39岁中年人为最多，对于目前改善型住房需求有很大的支撑。随着适婚年龄青年人大幅度增长，初次婚房置业需求将进一步

5、增加，假设每户需求100平米，08年婚房需求即为154万方，扣除已有房和区域外购房（按90%）计算，婚房需求约为15.4万方。金港镇未来的刚性需求就是由这两类客源支撑，改善型换房和结婚置业金港镇背景分析张家港已具备良好的宏观经济基础，房地产行业发展拥有良好的经济平台；人口周期提供大量改善需求（35-60岁人口比例45%）、婚房刚性需求较强，为房产提供稳定的市场需求；金港属外来人口较多的镇区，恩格尔系数的下降，带来房产需求的增加；预测金港镇未来几年经济将过渡到平稳发展，为房产市场发展提供良好的经济平台城市背景分析总结无知才会产生无解,停

6、留在表象上的文章永远不会出采!金港镇房地产继续深探……我们仅仅看到了整个港城的经济、产业结构情况，看到了金港的经济、房产消费主力群体……我们应该更深入的结合我们的区域文化东山村遗址——崧泽文化的发源地这条引线……未来的金港镇的房地产更可能向什么方向发展？金港镇房地产的未来展望旅游地产、文化地产结合金港趋势看本项目JINGANGTRENDWITHTHISITEM三大需要解决的问题46%的思考……目前待售楼盘主要集中在本项目所处的新城区区域；待售楼盘分布一品江南金港湾二期张地2009—B23/B地大润发本项目张地2009—B20供应分析—

7、供应体量板块内已知共有五块待开发地块，已知可售面积约44.5万方；其他四个项目总体量约23.7万方，本项目可售体量就有20.8万方，占未开发项目总体量的46.7%。因此从金港来看，本项目是无争议的规模型大盘。区域内待开发项目物业形式放眼望去，“满城皆是小高层”。未来金港的主战场将会是小高层战场。未开发用地占地(万M2)容积率（R）可售面积(万M2)预计产品类型与本案竞争产品预计开盘时间一品江南1.81.93.7小高层、商业小高层、商业10年6、7月张地2009—B204.141.76.5小高层、多层小高层、多层10年8、9月金港湾二期

8、2.872.05.4小高层小高层10年底张地2009—B23/B地4.32.08.1小高层小高层11年下半年本案13.31.3820.8小高层、多层、别墅小计44.5未来竞争市场分析09年上半年和08年上半年度增幅在13