正文描述:《中国楼市的走向(2011年3月)》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、对中国楼市下一步走势的初步判断1.中国楼市的发展态势,对中国宏观经济形势和经营环境有重大影响,需要高度关注。公司制定发展战略,将对宏观经济形势进行比较系统的研究与分析。2.中国的楼市与股市类似,具有中国式资本市场的属性与特点,其不确定性与政府的判断及决策有很大的关联。3.今天中国的楼市,整体上已经处在了泡沫化高位阶段。4.由于下列背景和原因,还不能确定中国楼市泡沫即刻就会破灭。a)全球性宽松货币政策何时回归常态b)全球性通货膨胀的发展态势c)人民币升值5.在目前价格水平下刺破泡沫还不会有系统性风险。a)中国的分配体系所形成的贫富分化和有钱人群体,还能基本支撑中国的房价(中国不能简单地以收
2、入房价比来衡量)b)在目前利率水平下,并没有形成太大的房地产信贷坏账c)中国还处在城市化快速发展的阶段d)银监会做过银行的房贷压力测试,分别以房价降10%、20%、30%为标准。事实证明,银行能承受房价降20%的房贷压力,底线数字是30%。6.如果任由泡沫化继续发展,将很快积聚起系统风险。a)很多系统性风险,要进入加息周期才会显现1.房价的涨跌难判断,但判断是不是存在由房地产引发的系统性金融风险,关键要看是不是把钱贷给了进入加息周期确不能还本付息的开发商和购房者。2.中国楼市的进一步发展很大程度上取决于中国政府的判断与决策当前的房地产调控政策应该是有效的,关键在于政府是不是期望“无痛”手
3、术。如果宏观经济政策被房地产绑架,房价再次出现螺旋式上升,风险和难度就越来越大。资料收集:房地产泡沫测度及生成机制当前,我国房地产市场在政府强力打压下,有人说中国房地产市场的泡沫就要破裂,甚至崩盘;有人说中国房地产市场没有泡沫,各说各的理。如下是衡量房地产泡沫的一些指标和分析,需要象分析股票市场一样,逐一评判,看看我国房地产市场是否存在泡沫。一、房地产泡沫的测度1.从投资属性测度房地产泡沫 既然房地产泡沫因投资属性而起,那么泡沫就要根据投资利润率测度。当某行业的投资利润率超过社会平均利润率,就会吸引社会资本的进入,利润越大,对资本的吸引力越强。如下指标可用于表征投资属性(须指出,我国房地
4、产市场化时间较短,用这些指标评价时,并没有形成比较科学的标准)。第一,房屋租金售价比——房屋月(年)租金与房屋价值的比值。月租金被视为投资收益,一般地,当投资收益率设定为10%时,100个月可以收回全部投资,相当于9年多。一般地,业内以房屋月租金和房价比值介于1:200~1:300为合理,相当于3-4%的银行存款利率(考虑折现现值因素)。 当银行利率降低,该比值变小,例如从1:200减小到1:230,在同样的租金水平下,房价上涨。但在房价长期看涨的大背景下,投资房地产的主要目的并非出租获利——项庄舞剑,意在房屋增值。2003年以来,房价节节攀升,租金收益远远低于房屋增值量比。例如,自2
5、008年底至2009年中,大城市房价上涨30%还多,一套房子轻易赚20-30万元,相当于5-8年的房屋租金。北京富力城有套房屋,建筑面积110平方米,月纯租金4000元,售价可达330万元,租售比竟达1:825。如果用租售比指标说话,房屋持有人肯定疯了!但如果我们知道在一年时间内,该房屋增值10000元/平方米,总值上涨110万时,就不会感到惊讶了。如果投资人把租金和增值因素合并考虑,该项投资收益远远超过社会平均利润率水平,房屋持有人自己也不会相信这一切竟然是真的。 若银行利率提高,租售比值变大,例如从1:300下降到1:200,在同样租金水平下,房价绝对下降,或者租金相对上升。该过程
6、相当于从房地产“金融加速器”中釜底抽薪,吸走“资金”,造成资金大溃逃,谁逃的快,谁的损失小,获利多。因此,市场上出现竞相抛售、甩卖房屋的现象,造成房价的快速下跌,可是房屋成交量却不见提高。因此,在低利率环境中,未必存在泡沫的房地产市场,当央行提高利率,减少市场流动性,则泡沫显露,我们称之为“被动性泡沫”。美国和日本的房地产泡沫就是因为长期低利率环境推动房价上涨,随后,进入加息周期,利率提高,泡沫才得以显现。但我们不能因为高利率环境中将要产生泡沫,而不在前期采取低利率政策刺激经济。如果我们设定一个租售比标准,认为超过此标准,表明房地产市场存在泡沫,低于此标准,就不存在泡沫,是多好的事!可惜
7、,现在我们所用的都是成熟国家的经验值,在我国特殊的国情环境中,到底该标准应该是多少,值得深入研究。 第二,持有房屋投资度。是指房屋所有人所持有的房屋中,投资性房屋在总持有房屋中的比例。如果他有4套房屋,2套用来投资,投资度是50%,如果有一套用来投资,投资度是25%。我国年龄在35周岁以上的工作人群中,大多有机会购买房改房、集资房、经济适用住房等廉价房屋,这些房屋具备上市资格后,他们要么将房屋卖掉,换套大房子,改善居住条件;要么另
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