侯云春的讲话

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1、房地产大家都知道是拉动经济的重要力量，是改善民生、提高人民生活水平的重要方面，在各个国家的经济发展当中，特别是在高速发展阶段，房地产往往都是主导产业和支柱产业。然而房地产泡沫也是导致很多国家经济发展出现重大波折甚至一蹶不振的根源。我看有一个材料讲美国八次经济危机，有七次是靠房地产拉动走出危机的。最后这次危机恰恰又是房地产泡沫的破灭导致了这次严重的经济危机。改革开放以来我国的房地产市场取得了很大的发展，对于满足人民的住房需求拉动经济增长发挥了重要作用，但是也存在一些突出问题，主要是部分城市房价上涨过快、资产泡沫严重，住房供需结构不合理，住房保障

2、制度不完善，房地产开发、交易、中介等环节不规范等等，针对本轮房价过快上涨的局面，国务院已经出台了一系列房地产调控政策，采取土地、信贷、税收等多种手段抑制房地产投机炒作，遏制房价过快上涨，现在看来已经取得了一定的成效，房价过快上涨的势头得到初步遏制，对于挤出资产泡沫化解金融风险起到了积极作用。但是我认为以房价调控为主要指向的房地产调控措施，不能从根本上解决房地产市场健康发展的问题，房价过快上涨固然不是我们所希望的，但是大幅回落同样也容易诱发各种矛盾。而且对于真正买不起房的人来讲，房价既使下降得多一些，照样也还是买不起。因此从解决人们合理住房需求

3、、节约、集约利用资源，促进经济平稳较快发展的目标出发，我国房地产市场健康发展的根本出路在于深化住房制度及其配套改革，加快建立适应不同需求层次的住房供应体系，合理引导住房需求和住房消费模式，推动房地产市场可持续的健康发展。总的来看目前人们对住房的需求可以分为三个层次。层次一：租住型的需求。主要来自那些无力购买或暂时买不起房的人群，当然也还有一部分虽然买得起房，但是他不买房而选择租房的群体，对于前一部分需求，从满足低收入住房困难家庭的基本住房需求、维护社会和谐稳定的角度出发，需要政府进行有效干预，采取政府加市场的方式，通过保障型住房制度安排来解决

4、。尤其是加快建立和完善住房租赁市场，包括廉租房、公租房，以及培育、规范私房出租市场等等，努力实现住有所居，而对于后一种情况也应该提倡、鼓励，通过发展和规范租赁市场，满足他们的租住需求。层次二：自住型的需求。又可分为首次置业型、改善型和享受型三重情况，前两种需求主要来自城市中低收入家庭，首次置业型属于基本住房需求，应当以小户型为主，通过完善住房公积金制度等等，采取税费减免、降低首付比例、利率优惠等政策支持人们购房置业。随着经济发展收入增长和消费升级，对于改善型住房需求也应当支持和鼓励，合理提高人们的居住水平。对于那些享受型的需求，如高档公寓、别

5、墅等等，考虑到我国人多地少土地资源有限，虽可允许但不应提倡，可利用税收、信贷等进行一定的调节、限制这一部分需求过度发展。层次三：投资型、投机性的需求。一般而言住房属于消费品而非投资品，利用住房买卖投资牟利，容易产生非真实性的住房需求，加剧房源紧张和空置浪费，扰乱住房市场，投机性需求过快增长，房地产市场操作严重，是推动本轮房地产价格上涨的根本原因。投资需求泛滥不仅导致大量房屋空置、社会资本浪费，也吸引了大批社会资金进场炒作，不利于企业技术创新和技术进步，不断积累的资产泡沫将严重威胁我国经济金融安全，必须坚决抑制，我国已经采取了相关的调控措施，下

6、一步应该通过开征物业税，提高房地产交易税等方式增加住房持有成本和交易成本，促进存量房源的有效利用，使住房回归消费品的本质属性和满足人们居住需求的基本功能。在投资性需求当中也还有一种购房用于出租，这对于缓解房屋租赁市场的供需满足，为满足租住型需求提供更多的房源有着积极的作用，应当允许并加强规范和管理。所以我认为当前房地产市场调控政策的根本着力点不应是以房价涨落本身为指向，而应针对人们不同类型的各种需求深化房地产制度，尤其是住房制度改革，建立多层次的住房保障和供应体系，加大财税、信贷、土地等政策调节和引导力度。通过市场机制和政府保障相结合的手段，

7、既充分保证市场有效供给，又合理调节各种需求，坚决抑制过度投机炒作，从而实现房地产市场在工序基本平衡下的价格稳定和可持续健康发展，对此可以考虑从住房购置、保有和出售三个方面出手采取必要措施。第一，加快完善住房租赁市场，加大廉租房、公租房等建设力度，规范租赁市场次序。这主要是在购置租赁环节进行调节，减轻消费者的支出负担，廉租房、公租房等保障性安居工程已成为各级政府工作的重点，今后在加大对廉租房、公租房建设的政策、资金支持的同时，更重要的是要建立一套完善的管理制度，包括住房保障准入和退出机制，保障型住房和住房保障对象的管理信息系统，社会监督机制等等

8、，可以探索实施廉租房实物配租机制，引导社会资金参与投资建设廉租住房，促进廉租房建设和运营的自我平衡和良性循环，明确保障对象的权利义务，完善退出机制。对于无力购买和暂