济南东部房地产研究

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1、济南东部片区住宅调查报告工商01班组员：徐义东、丁文祥程珍、李萌萌刘飞、王善营王云、廉慧李云霞、于慧萍点：济南东部五个典型住宅项目的分析线：济南城市轨道建设对东部房地产影响面：济南东部片区化纤厂路热点板块分析片：济南东部片区整体的房地产市场分析济南东部五个典型住宅的分析东部房地产研究.xls鲁商凤凰城项目概况配套户型价格优势劣势项目位于经十路与唐冶中路交汇处北行900米，占地面积26.27公顷，容积率为3，绿化率为35%项目周围有鲁商大型商业综合体，历城区兴办的九年制小学，还有历城区文体中心，历城区体育中心。小区内配有五星级会所现已封顶，建筑面积约1000平米，车位配比是1:0

2、.8项目总户数3296户，86—100的两室剩余户数5套，120—143的三室剩余户数15套，150—168的四室剩余户数6套。其中三室的因为性价比高，采光通风好，动静分离而成为热销户型项目第一次开盘2012.11.25，价格是5700，第二次开盘是2013.4.13价格是6000，优惠措施是三万抵五万项目的主力卖点是鲁商的品牌，国企品质保障，自身配套齐全，是唐冶新区的核心，自身拥有60亩私属园林，小区中人车分流。项目位置较为偏远，通达性不好中铁逸都国际项目概况配套户型价格优势劣势高新奥体东1500米，经十路以南，旅游路以北占地20万平方米，容积率3，绿化率为40%，项目规划为

3、3期，目前在售一期。入住时间为2014年5月31日周边学校有高新区第二实验小学，新建小学三所初中三所高中两所，周边配套有省立医院东院，喜来登大酒店。社区自身将会打造专属会所，生活广场，精品步行街，电影院等项目总户数是1440，目前剩余套数160套，79—99的两室剩余65套，110—160的三室剩余50套，170的四室剩余35套，复式剩余10套2012年10月第一次开盘，均价是7000元每平米，第二次开盘是2013年4月19日，开盘均价8500，优惠措施是交5000享受9.6折优惠项目瞄准城市白领、小个体主，打旅游路热盘卖点，售楼处将建成高级会所，银座购物中心、高档餐饮、电影院

4、、步行街等配套设施一应俱全，是一座涵盖了休闲、娱乐。居住、生活等功能于一体的的大型高品质社区项目位置较为偏远，虽有4个线路的公交车，但通车频率太小，50分钟内才能等到一辆公交车，而且票价是3元，坐车来看房的客户对交通抗性较大。项目周边配套设施较少，周边楼盘较少，给人一种“进村”的感觉，顾客对此的抗性也比较大跑盘图中建凤栖地项目概况配套户型价格优势劣势项目位于经十路东侧，东临建筑大学，占地114900平方米，容积率为2.7，绿化率为35.64%。周围有山东省立医院东院，武警医院。教育：项目配建有独一无二的36班九年义务教育中小学，一路之隔即为已建成的建大幼儿园。将来配备鲁商大型商

5、业综合体。配套车位数2127（车位比1:0.8）周围有山东省立医院东院，武警医院。教育：项目配建有独一无二的36班九年义务教育中小学，一路之隔即为已建成的建大幼儿园。将来配备鲁商大型商业综合体。配套车位数2127（车位比1:0.8）第一次开盘是2012年5月份，均价是7000，优惠措施是2万抵五万，开盘立即签合同优惠5000.最近一次开盘是2013年3月24号，开盘均价是7500项目定位于齐鲁软件园的工程师等刚需客群，户型设计合理，85—91平米的两室户型很热销。项目紧邻山东建筑大学，文化氛围浓厚，学区房有效解决孩子教育问题，建筑单位中建八局，品牌影响力大。地理位置较市中心较远

6、，位置比较偏僻，生活便利性不好万科金隅国际项目概况配套户型价格优势劣势项目位于经十路与舜华路交汇处往西二百米，项目的容积率是2.6，入住时间是2014年底。绿化率是47%。项目现在主推的是132和156的主力大户型项目内有双语幼儿园，1500平方米的菜市场以及3000平米的购物广场。规划户数是686，停车位是585个（1:0.8）总户数是686户，目前处于一期的尾期，主推四号楼跟五号楼的132平米和156平米的大户型，大约剩余20多套项目第一次开盘时间是2012.12.28，开盘均价是9800元每平方米，第二次开盘是2013.4.20开盘价格均价是10500每平方米，商业贷款9

7、9折，一次性付款98折，项目每天会推出五套特价房，每平米减500元项目的主要卖点是万科的品牌以及项目的地理位置，项目靠近齐鲁软件园，舜泰广场，对周围的白领具有很强的项目吸引力，周围交通十分方便。项目的价格较高，毛坯卖到10000多，可能超出了很多白领的承受能力。除了一楼跟二楼的价差是105元，从二楼以上楼层的垂直价差仅为12元每平米。没有很好利用价格差区分不同层数的房屋，容易造成“一房多抢”的现象尚品燕园项目概况配套户型价格优势劣势项目位于花园东路与奥体西路交汇处北行500米，项目占地约6.