开元商业步行街07年策划营销报告

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1、开元商业步行街——2007年度营销策划报告——目录：第一章07年工作的总结分析第一部分、项目现状第二部分、剩余房源状况和分析第三部分、二期整体营销推广分析第四部分、07年工作总述第二章08年工作的计划安排第一部分、操盘思路第二部分、推广思路第三部分、房源销售和案场工作第四部分、推广传播策略第五部分、营销推广实施安排第六部分、总结第一章07年工作的总结分析第一部分、项目现状开元商业步行街自06年9月份开始运作以来，经过1年多的案场的营销策划和推广销售工作，截至目前为止步行街一期住宅销售98套，销售率为97.03％（

2、住宅101套），商铺销售102间，销售率为66.67％（商铺153间）。步行街二期商铺销售83间，销售率为45.60％（二期共商铺182间），商铺案值销售达到了总案值的55.93％；二期住宅销售17套，销售率为37％（二期住宅共46套）。在短期内基本完成了阶段性的销售任务，实现了资金的快速回笼。第二部分、剩余房源状况和分析一、步行街一期1、剩余房源的情况：1号楼剩余房源：商铺为大商场1套，外街3套，主街15套，三楼15套；住宅1套。剩余总房款为1690.9488万元，其中大商场已经招商出租。2号楼剩余房源：小商场

3、1套，主街商铺6套，剩余总房款为440.8万元。3号楼剩余房源：底层商铺12套，住宅2套，剩余总房款为249.9924万元，其中5套商铺开发商自留。一期房源总剩余：商铺53套，住宅3套，剩余总房款为2381.7412万元。2、剩余房源的分析：一期所销售的3栋楼中，1号楼剩余的房源最多和案值最大；主要集中在B1区和3楼，那么在下一阶段还将是问题的重点和难点。（1）B1区主要是因为：A、从众心理；B、销售员在销售上的引导因素；C、户行设计朝向因素；D、商业风水忌讳；E、二期单层商铺的总价低于一期的一拖二商铺和使用价值

4、高于一期的商铺。（2）3楼主要是因为：A、本身的价值就有限；B、没有任何的配套从人流上引导；C、最大的优势是总价和单价较低。（3）3号楼的商铺因为是电梯住宅的底商配套，形状多被楼梯和电梯分割，使用功能受限制，使用率不高，剩余商铺主要为形状不规则的商铺。二、步行街二期1、剩余房源的情况：外街剩余房源：剩余商铺10套，剩余总房款为431万元。内街剩余房源：剩余商铺32套，剩余总房款为930.4万元。2楼剩余房源：剩余商铺47套，剩余总房款为523.8万元。一期房源总剩余：商铺89套，剩余总房款为1885.2万元。2、

5、剩余房源的分析：（1）步行街主街B区：与A区主街相比，B区的优势现在不明显，虽说在二期开盘的时间外街和主街在同等面积的商铺最高差价达10万，但是客户还是选择外街，选主街的客户主要是因为价格便宜或者外街没有合适的位置可选择。因为外街临商贸路主干道，商铺出租回报和收益肯定相对来说会比主街快和高。同时从投资风险上临街商铺风险要远低于主街商铺。（2）二楼商铺：A、虽说总价很便宜，但是商铺价值相对也较低，将来的商业经营更是难于保障。B、二期在实际的建筑当中分为南北两栋，商铺二楼南北人流不能相互流通，南半部分由于楼梯配套等不

6、如北半部分，势必导致其价值的降低。（3）住宅：项目的住宅因地理位置和自身有很多的优势，但是由于大面积和高总价的影响，再加上一次性付清的付款方式，短期内全部售罄也将会有一定的难度住宅。三、剩余房源销售的总结分析1、硬件配套的不足：一期于2007年10月30日已经交付，由于是市政行为，步行街临街道路和步行街主街1、2号楼中间的道路在短时间内很难修复完善，硬件设施的不足相对阻碍了步行街一期商业的经营进展。2、商圈形成的缓慢：由于新商圈的形成需要一定长的时间，以开元商业步行街为中心的新城区短时间内很难聚集大量的可以维持商

7、业经营的消费人群，即使道路及时的修通，一期在短期内大面积的开店营业可能性很小。3、投资与回报的对比：由于步行街一期商铺已经成为现房，商铺经营在短时间内难以形成，商铺投资的高回报率在短时间内也难以实现，这样客户就会对当初买铺承诺的高额回报产生怀疑和失落。第三部分、二期整体营销推广分析一、项目整体操盘思路1、先商后铺，即，先炒商，后卖铺。制定“城市战略——地段战略——榜样战略”的操盘思路，以炒作城东新区新商圈为营销主线，借助步行街一期的即将成熟，挖掘整合二期产品的各种卖点优势，找准目标客户群，促使整个二期的销售。2、

8、价值的最大化价值既是商铺的投资价值和经营收益等。步行街二期不但是步行街一期的延续，更是一期产品的升级，加上5部电梯和10部步梯的超前配套，五星级奥斯卡电影城的进驻等等卖点的附加，对二期商铺的价值进行无限的放大。3、扩大客户群商铺的购买80%是投资行为。步行街一期产品总价较高主要针对高端客户，因为我们采取的是一次性付款形式，阻止了部分意向群体。我们在二期客户群的制定上追求更