巢湖人民路商业步行街营销策划报告

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1、巢湖人民路商业步行街营销策划报告巢湖印象巢湖，安徽中部的一座城市，位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心；巢湖，截止2008年，全市总人口465万，主城区33万人；巢湖，有着3000年的悠久历史，名人辈出；巢湖，有全国5大淡水湖之一的巢湖，每年吸引大量中外游客；巢湖，经济基础薄弱，是一个发展中的城市。一、巢湖商业地产分析1、08-09年巢湖商业地产市场概况2008年巢湖市整体房地产市场销售面积和投资意愿持续低迷，进入2009年，第一季度商铺成交面积为15285.83㎡，成交均价为15307.17元/㎡。第二季度商铺成交面积为113

2、46.97㎡，成交均价为14994元/㎡。虽然比08年成交量略有回升，但总体仍呈现出投资意愿不强的态势。2、巢湖市四大商业片区及直接竞争对手概况备注：商业片区分布图自人民路（即本项目地块）改造建设以来，巢湖的商业分为四大片区：金码头步行街商业片区，东风路片区，团结路片区，健康中路、人民北路片区。本项目的直接竞争对手为东方新世界。片区名称主要业态主力店租售价格人流量结论金码头步行街商业片区服饰、鞋类、饰品等商品零售，以及餐饮、娱乐、休闲等无。都为传统的社区底商，分散经营售价：1.2万-1.5万/㎡，租金：2-2.5元/㎡·天500

3、0-8000人次/天是入市较早的商业步行街项目，但由于产品规划的局限性，只服务于周边社区居民的日常消费。并随着周边商业的增加，其市场影响力和份额都将越来越少。东风路片区日用百货、家电、手机、电脑、服饰、饰品等天湖商城、安德利购物中心、大乐购购物广场、迪信通手机广场售价1.8万-2万/㎡，租金：2-4元/㎡·天7000-13000人次/天巢湖目前最热门的商业区，受人民路改造影响，租金飙长，一铺难求，但由于交通限制，经营状况不佳。团结路片区高档服饰鞋帽、肯德基、婚纱摄影、家电以及小商品批发商之都、肯德基售价：1.5万-2.5万元/㎡

4、，租金：2.5-5元/㎡4000-7000人次/天巢湖目前最中心、最高档的商业区，人流量最大，经营状况良好，但由于人民路改造带来的交通限制，需进入一段萧条期，但改造后的物业升值是必然趋势。健康中路、人民北路片区各种家电、电器、日用商品、服饰、饰品苏宁电器、世纪华联大卖场售价：1.8万—3万元/㎡，租金3元—5元/㎡·天6000-12000人次/天该片区以恒生·阳光城为中心，受人民路改造影响，区域内商家大部分搬迁至人民北路商业段，该地段年代久远，建筑陈旧，只是作为一个临时的商业聚集区。东方新世界超市、百货、居住、酒店、休闲娱乐于一

5、体沃尔玛，百大集团（可能引进）不详不详项目体量较大，与本项目的一站式购物生活中心的产品定位相同，尤其是在人民路项目开工后，吸引了不少消费和投资客流。但由于地段处于郊区（在巢湖，市中心以外2公里已算偏远），项目的辐射半径只能限于当地居民，而无法与市中心项目相提并论。综上所述：巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带，这也与政府的规划意图相一致。四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制，人民路当之无愧成为城市的商业之星。东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争，但由于地段的限制，其竞争力有限，对本项目所产生的影响力不大。人民路的改造升级（即本

6、项目）是巢湖市具有划时代意义的商业变革，是巢湖市商业的标杆，其他项目唯该项目马首是瞻。一、项目SWOT分析1、优势S（1）绝对的区域优势：巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经济圈，本项目的超大体量，将辐射周边近2500万的消费人群；（2）绝对的地段优势：本项目位于巢湖市最繁华的人民路段，城市商业之心；（3）绝对的产品优势：本项目总建筑面积为26万㎡，全功能商业规划，最时尚大方的建筑，一站式生活体验、休闲、购物、文化中心。（4）绝对的规划优势：本项目为省、市、区三级政府重点工程，是巢湖市中心的升级改造项目，是巢湖市商业文明的标杆。

7、（5）绝对的品牌优势：香港信泰集团拥有近20年的房地产开发经验，拥有专业的商业管理团队。2、劣势W（1）开发成本较高：本项目的开发成本在当地较高，不利于竞争；（2）前期时间较长：前期工作时间较长，影响后续工作的按时开展；（3）品牌认知较差：本项目为信泰集团的首个商业房地产项目，客户对开发商品牌认知度不足；（4）客户大量流失：本项目入市较晚，周边商业项目捷足先登，大量投资户、经营户流失；3、机会O（1）城市区域机会巢湖位于南京、合肥1小时都市经济圈，对外地投资客有着较强的吸引力。长三角产业链不断向内地延伸，为巢湖带来机会。（2）城

8、市规划机会巢湖的城市正在迅速发展，政府加大对商业发展的扶持力度，本项目为政府重点工程。4、威胁T（1）城市欠发达的威胁巢湖城市发展缺乏有机的规划，经济欠发达，城市的发展空间有限，本地人群的消费能力有限。（2）竞争较激烈的威胁巢湖的商业供应量大，而需求量小，区域内