房地产企业并购绩效研究

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1、房地产企业并购绩效研究一、研究背景　　住房制度改革以来，我国的房地产业持续快速发展，已经实现住房的市场化、货币化改革，成为国民经济的支柱产业。1998年至2010年间，我国城镇房地产投资额从3614.2亿元增长到48267亿元，房地产投资增长率则从12.6%持续增加到33.2%。房地产行业蓬勃发展，这引发了大量企业纷纷进入房地产投资开发行列。数据表明，1991年底我国只有4200家房地产开发商，目前高达3-4万家，但房地产企业的平均规模很小，占总数量54%的中小房地产企业年均销售规模在1-4万平方米。房地产上市公司的数量也出现急剧增加的趋势，仅2009年就有近30家涉及房地产业务的企

2、业通过定向增发资产置换方式实现A股借壳上市。　　急剧上涨的房价导致了一系列的社会问题和经济泡沫风险，为保证房地产行业平稳健康发展，政府实施了一系列不断趋于严厉的房地产宏观调控政策，地根、银根不断收紧，增加了房地产企业的土地储备难度和融资成本。据中国房地产产业报告数据统计，46%的中小房地产企业土地储备不足、仅够当前开发。而信贷紧缩除普遍增加房地产企业的融资难度，也使得银行普遍将资源倾斜给大型主流开发商，中小开发企业的资金链更是紧张。　　在不断趋紧的政策调控和市场竞争日趋激烈的双重背景下，房地产企业储备土地、融资以实现规模扩张的需求紧迫。企业并购作为抵御竞争风险、立足市场的重要扩张方式

3、，成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的解决之道。　　本文在国内外学者的研究基础上，选取2008年房地产并购企业的财务数据，通过因子分析法对并购[t-2,t+2]四年内的绩效进行实证研究，具有很强的实践意义。研究结论可为企业认清并购行为可能带来的影响，同时也有利于政府调整以往的企业并购政策。　　二、我国房地产企业并购绩效的实证分析　　1.样本数据的选取　　本文研究上市房地产企业的中长期经营绩效，即并购前一年至并购后两年的绩效变化情况，由于上市公司年底才进行当年的财务公开披露，因此选取2008年的并购事件作为最近的并购样本。另外，由于我国房地产并购多以上市公司并购非上市公司为主，因

4、此选择沪深两市的上市公司作为研究的样本。选取的中长期经营绩效分析样本如表1所示。　　2.绩效评价指标体系构建　　本文选取盈利能力、运营能力、偿债能力和成长能力4个方面10个指标构建并购绩效指标体系，如表2所示。　　3.因子分析法的过程及结果　　本文根据因子分析评价模型，运用SPSS13.0软件对2008年发生并购的样本在[t-2,t+2]年内的财务指标分别进行主成分分析。　　(1)指标相关关系检验　　由指标变量的相关系数（表3）统计检验结果可知，大部分相关系数均大于0.3且P值通过显著性检验，说明适合进行因子分析。另外，根据矩阵和巴特利特球度检验、KMO检验结果（表4），巴特利特球度

5、检验统计量的观测值为374.303，相应的概率P-值接近0，则应拒绝原假设；KMO值为0.657，所选变量适合进行因子分析。　　（2)提取公共因子变量　　根据表5总方差分解情况，前四个因子累计方差贡献率为70.43%，说明这四个因子能解释原始变量大部分。经过因子旋转后，累计方差仍然为70.43%，表明原有变量的共同度并没有改变。　　由于因子载荷矩阵中，大多数原始变量在多个公共因子上都有较大载荷，各公共因子代表的含义不够清晰。因此对因子载荷矩阵实行正交旋转，旋转后的因子载荷矩阵如表6所示。　　由表6可知，在第一个因子上有较高的载荷的原始变量为总资产收益率、净资产收益率、每股收益和营业利

6、润率，这四个指标反映了公司的盈利能力，可以将因子F1称为盈利能力因子。在第二个因子上有较大载荷的原始变量为流动比率和资产负债率，这两个指标反映了公司的偿债能力，将该因子称为偿债能力因子。现金流量比率、资本积累率在第三个因子上的载荷较高，它们反映的是公司的成长能力，因而称为成长能力因子。第四个因子对营运资金周转率、营业收入增长率的影响更大，这两个因子表现了公司的运营能力，称之为运营能力因子。　　(3)计算因子得分　　用回归法估算因子得分系数，如表7所示。　　注：SPSS软件输出结果　　根据因子得分系数矩阵得出并购前后各年份的综合得分函数：　　F1=-0.09V1+0.015V2-0.0

7、08V3-0.009V4+0.318V5+0.338V6+0.275V7+0.232V8　　+0.125V9+0.09V10　　F2=0.443V1-0.611V2-0.056V3+0.074V4+0.048V5-0.039V6-0.314V7+0.189V8　　+0.026V9-0.094V10　　F3=0.207V1+0.148V2+0.08V3-0.106V4-0.057V5-0.084V6+0.215V7-0.184V8　　-0.597V9+0.4