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时间:2019-05-23
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1、房地产企业并购绩效研究一、研究背景 住房制度改革以来,我国的房地产业持续快速发展,已经实现住房的市场化、货币化改革,成为国民经济的支柱产业。1998年至2010年间,我国城镇房地产投资额从3614.2亿元增长到48267亿元,房地产投资增长率则从12.6%持续增加到33.2%。房地产行业蓬勃发展,这引发了大量企业纷纷进入房地产投资开发行列。数据表明,1991年底我国只有4200家房地产开发商,目前高达3-4万家,但房地产企业的平均规模很小,占总数量54%的中小房地产企业年均销售规模在1-4万平方米。房地产上市公司的数量也出现急剧增加的趋势,仅2009年就有近30家涉及房地产业务的企
2、业通过定向增发资产置换方式实现A股借壳上市。 急剧上涨的房价导致了一系列的社会问题和经济泡沫风险,为保证房地产行业平稳健康发展,政府实施了一系列不断趋于严厉的房地产宏观调控政策,地根、银根不断收紧,增加了房地产企业的土地储备难度和融资成本。据中国房地产产业报告数据统计,46%的中小房地产企业土地储备不足、仅够当前开发。而信贷紧缩除普遍增加房地产企业的融资难度,也使得银行普遍将资源倾斜给大型主流开发商,中小开发企业的资金链更是紧张。 在不断趋紧的政策调控和市场竞争日趋激烈的双重背景下,房地产企业储备土地、融资以实现规模扩张的需求紧迫。企业并购作为抵御竞争风险、立足市场的重要扩张方式
3、,成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的解决之道。 本文在国内外学者的研究基础上,选取2008年房地产并购企业的财务数据,通过因子分析法对并购[t-2,t+2]四年内的绩效进行实证研究,具有很强的实践意义。研究结论可为企业认清并购行为可能带来的影响,同时也有利于政府调整以往的企业并购政策。 二、我国房地产企业并购绩效的实证分析 1.样本数据的选取 本文研究上市房地产企业的中长期经营绩效,即并购前一年至并购后两年的绩效变化情况,由于上市公司年底才进行当年的财务公开披露,因此选取2008年的并购事件作为最近的并购样本。另外,由于我国房地产并购多以上市公司并购非上市公司为主,因
4、此选择沪深两市的上市公司作为研究的样本。选取的中长期经营绩效分析样本如表1所示。 2.绩效评价指标体系构建 本文选取盈利能力、运营能力、偿债能力和成长能力4个方面10个指标构建并购绩效指标体系,如表2所示。 3.因子分析法的过程及结果 本文根据因子分析评价模型,运用SPSS13.0软件对2008年发生并购的样本在[t-2,t+2]年内的财务指标分别进行主成分分析。 (1)指标相关关系检验 由指标变量的相关系数(表3)统计检验结果可知,大部分相关系数均大于0.3且P值通过显著性检验,说明适合进行因子分析。另外,根据矩阵和巴特利特球度检验、KMO检验结果(表4),巴特利特球度
5、检验统计量的观测值为374.303,相应的概率P-值接近0,则应拒绝原假设;KMO值为0.657,所选变量适合进行因子分析。 (2)提取公共因子变量 根据表5总方差分解情况,前四个因子累计方差贡献率为70.43%,说明这四个因子能解释原始变量大部分。经过因子旋转后,累计方差仍然为70.43%,表明原有变量的共同度并没有改变。 由于因子载荷矩阵中,大多数原始变量在多个公共因子上都有较大载荷,各公共因子代表的含义不够清晰。因此对因子载荷矩阵实行正交旋转,旋转后的因子载荷矩阵如表6所示。 由表6可知,在第一个因子上有较高的载荷的原始变量为总资产收益率、净资产收益率、每股收益和营业利
6、润率,这四个指标反映了公司的盈利能力,可以将因子F1称为盈利能力因子。在第二个因子上有较大载荷的原始变量为流动比率和资产负债率,这两个指标反映了公司的偿债能力,将该因子称为偿债能力因子。现金流量比率、资本积累率在第三个因子上的载荷较高,它们反映的是公司的成长能力,因而称为成长能力因子。第四个因子对营运资金周转率、营业收入增长率的影响更大,这两个因子表现了公司的运营能力,称之为运营能力因子。 (3)计算因子得分 用回归法估算因子得分系数,如表7所示。 注:SPSS软件输出结果 根据因子得分系数矩阵得出并购前后各年份的综合得分函数: F1=-0.09V1+0.015V2-0.0
7、08V3-0.009V4+0.318V5+0.338V6+0.275V7+0.232V8 +0.125V9+0.09V10 F2=0.443V1-0.611V2-0.056V3+0.074V4+0.048V5-0.039V6-0.314V7+0.189V8 +0.026V9-0.094V10 F3=0.207V1+0.148V2+0.08V3-0.106V4-0.057V5-0.084V6+0.215V7-0.184V8 -0.597V9+0.4
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