湖南望云株洲大道地块前期策划思考(终)

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1、望云株洲大道地块前期策划思考湖南中原株洲事业部ZhuZhou.12.2012写在前面此地块承载着许多重要的历史意义……望云集团进军株洲市区第一站，吹响进攻号角……望云集团与中原集团携手共创辉煌于株洲首次合作……2012年年末最后一次土地出售中在众多竞争对手中，以1138元/㎡的楼面价（净用地）拿下此地块，足见望云集团寄望之重。楼面价高达1138元/平方米，采取什么样的开发方式？回顾：购买公司位置宗地面积建筑面积规划用途土地成交价格楼面地价签约时间株洲华都房地产开发有限公司株洲大道和昆仑山路交叉路口西北角6620

2、4.71142667.5商住144301011元/㎡2011.4湖南中欧置业有限公司株洲大道和昆仑山路交叉路口西北角61957.2216850.2商住15053694元/㎡株洲市三兴置业有限公司天元区29区29-118020.9146455商业住宅628135元/㎡2010·3背景：望云进入株洲市的首个地产开发项目目标理解经过与望云集团高层多次深入探讨及沟通，此项目须奠定望云在株洲的品牌影响力，同时快速实现资金回笼，博取溢价。希望与开发商达成共识：本案开发基调应该是：以全新模式+全新住宅产品为主项目本体分析市场

3、竞争项目判断提出问题项目发展战略项目初步定位经济测算客户分析思路：地块初判：天元区次核心区域，环境好，发展潜力大地块位于天元区次核心区域，未来城市发展重要节点项目周边环境形象好，周边多为较高端项目如湘银星城、尚格名城等；体育新城核心所在，城市基础配套优越，。神农城现象关键位置位于株洲大道与湘山路交汇处西北角体育新城附近重要节点交通横轴——株洲大道、黄河路、滨江北路纵轴——莲花路、湘山路、君山路交通通达性好设施紧邻新体育中心，住宅较多，周边商业配套缺乏居住氛围正在聚集、商业氛围起步形象新住宅集中聚集区规划新，发展

4、新，整体形象好地块初判：地块方正、平整，北侧200米即是湘江，四面临路，会有噪音影响湘江用地性质商住用地占地面积52736.27㎡净用地面积50349.79㎡容积率＜3建筑密度33%商住比住60%，商40%总建筑面积151049㎡商业面积60420㎡住宅面积90629㎡总车位1605地块初判：地块规模小，楼面价高，挑战区域市场项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率住宅类型在售及待售主力产品当前住宅、均价元/㎡）商业/公寓均价销售率主要卖点湘银星城38万132万3.0多层、高层90-160三房五房450028

5、000-30000一期在售湘银品牌、6+1创新户型+教育配套+规模优势尙格名城53万120万1.75高层、小高层、多层85~140两-四房500015000-30000六期94%地段、交通；主题园林及品质；多层产品，自身配套庐山春天16.7万55万3.97高层、小高层99190二、五房4900——二期96%新城地段，配套完善，华晨品牌号召力华晨.国际12万50万3.97高层90~115二、三房58005000-5500公寓85%紧邻神龙城、市政府，天台公园、北师大附中大江观邸6.9万30万3.55高层85-16

6、7二到三房480030000一期尾声一线江景、石峰公园、高赠送本项目地块土地拍卖价1.72亿，折合楼板价约1138元/㎡，初步估算，项目入市价格不会低于4200元/㎡，周边高层项目均价只在4100-4800元/平左右，常规住区无法保证保价、保速此次报告要沟通的问题Q1、项目如何定位？Q2、项目的物业发展方向？Q3、如何在前期沟通的基础上尽量提升价值，达到利润4个亿。挑战区域市场，塑造代言体育新城形象的中高端项目，实现项目高速销售，博取溢价！实现：项目本体分析市场竞争项目判断提出问题项目发展战略项目初步定位经济测

7、算客户分析提纲：区域发展机遇：承接神农城发展轴线，处于运动生活区与都市生活区临界面项目处于运动生活与都市生活强烈碰撞区域。区域内尚未出现城市发展主导理念之项目周边未出现根据区域规划价值发展，定位主题项目城市规划价值：项目处于运动生活区与都市生活区临界面，区域交融、碰撞激烈。地块位置：位于体育新城核心位置，坐享区域首席黄金十字。体育中心经济指标：总建面约15万㎡，地块方正，具备较大操作空间用地性质商住用地占地面积52736.27㎡净用地面积50349.79㎡容积率＜3建筑密度33%商住比住60%，商40%总建筑面

8、积151049㎡商业面积60420㎡住宅面积90629㎡总车位1605宗地四至：>南面临株洲大道东面红星美凯龙、金鼎建博汇项目>北面、汽车4S店、大江观邸>西面加油站、山包宗地状况：地块整体较为平整，拆迁已完成，已经达到熟地状态交通分析：地块通达性极高，是连接栗雨湖板块与长江广场板块的咽喉之处，15分钟畅达全城繁华，更是去往湘潭必经之路中心广场长江广场响石广场神农城株洲大道栗雨湖商务区