江苏房建南通人民路项目市场提报

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1、谨呈房建集团城中心，繁华里—房建.南通人民路项目市场提报2012.5.10本报告结构项目核心问题界定【项目属性、区域属性、开发商目标】项目价值挖掘【区域价值寻求项目价值挖掘】总体定位【总体定位客户定位】商业建议【商业主题定位商业价值提升商业业态建议】价格建议【商业价格公寓价格酒店式公寓价格】项目核心问题界定【项目属性、区域属性、开发商目标】【项目属性】小规模、高密度，不具备大盘效应，在产品打造中存在诸多难点，难以引领市场趋势，易被淹没经济指标用地面积：24333㎡建筑面积：78000㎡容积率：3.2；其中：商业建筑面积：29099㎡住宅建筑面积：41880㎡办公建

2、筑面积：6773㎡1号地下建筑面积：38000㎡机动车位：589个【区域属性】待改造旧城形象，老旧小区集中，人流量大而杂，对项目塑造高端形象影响较大城港新村陈家小园汽车站中高公寓紫阳机电城鸿运花苑佳成花苑【项目目标】开发商希望将本项目打造为西区价值标杆，并实现快销开发商目标西区价值标杆开盘一年内去化80%【项目核心问题界定】项目属性区域属性开发商目标小体量、高密度，产品高端打主城区落后旧城，片区形象较西区住宅商业价值标杆造难点较多差，影响项目高端形象核心问题1：如何突破用地规模和片区形象的制约，实现项目西区价值标杆站位？核心问题2：恶劣市场环境下，项目如何突破高价

3、值与快销之间的矛盾？【区域价值解读】位于城市横向发展主轴-人民路上，毗邻城市心脏-环濠河-南大街商圈，代表城市最中心价值，地段优势得天独厚。环濠河商圈环濠河-南大街商圈：融古城风貌、特色文化、现代商贸于一体，是南通市经济、文化、商贸本案南大街商圈中心；1.2公里1.8公里距离环濠河-南大街商圈大约1.2公里，距离南大街大约1.8公里；人民路：南通横向发展主轴【区域价值解读】完善城市级交通配套，满足高端客源对交通需求永兴汽车站双车站：长途汽车站、永兴汽车站横向主干道：人民路、钟秀路、钟秀路越江路濠西路越江路、纵向主干道：外环路、濠西路、长江路本案一港口

4、：南通港长江路长途汽车站人民路南通港青年路【区域价值解读】完善顶级生活配套，城市中心居住价值，支撑客源对高端物业区位认知南通市商业中心：环濠河-南现代生活广场大街商业中心；南通第一人民医院：南通最好外环线南通第一中学的医院；第一人民医院南通第一中学：南通最好中学汽车站本案人民路之一；第一中学南大街电视塔双综合体：现代生活广场、景景华城华城；南通第一人民医院南大街【区域价值解读小结】南通市中心黄金位置，交通便利，完善城市级生活配套，毗邻城市商业中心，具有不可复制的地段优势，支撑项目高端运作【产品价值挖掘】高端城市综合体形象，对于项目整体价值提升显著高端公寓+

5、高端特色商业+酒店式公寓+酒店=综合体住宅报价周边住宅报价圆融城市广场20000（预计，14000含3000装修）文峰城市广场1700014000星光耀18000（预计）15000高端城市综合体，对项目住宅价值提升显著，一般在3000元/㎡左右【产品价值挖掘】全石材立面，用材高档，在高端个案中更具差异性和品质感本案立面采用全石材干挂，时尚大气景华城金鼎湾国际万濠华府Artdeco风格Artdeco风格Artdeco风格底部石材+上部涂料底部石材+上部真石漆底部石材+上部真石漆市场立面以artdeco为主，采用真石漆，同质化竞争严重【产品价值挖掘】户型区间75-15

6、0㎡，主力面积段75-130㎡，在主城个案中具备稀缺性。面积段套数配比项目名称成交均价主力面积主力总价月均去化12年1-4月去化（套）75-816220%景华城935094-12888-120193586-994113%金鼎湾国际10500130-190137-20052114-1256320%万濠华府10500137-170144-1791834翰林府18000160-220288-396136130-1388828%藏珑26000200-400520-104020143-1505718%豪景华庭1100093-140102-1541122合计311100%翠湖

7、湾10240123-170126-17463【项目价值挖掘小结】项目虽受用地条件制约，但在高端城市综合体形象、具备差异性的高品质立面、具备稀缺性的产品面积段等方面仍然具备亮点。市场机会寻求【宏观市场住宅市场商业市场商住市场】【宏观市场】2012走势：短期内市场很难出现根本性逆转，房企应做长期准备“危机”，非常时期，非常市场，不确定，不明朗短期之内，市场很难出现根本性逆转，房企应做长期准备09年，——“政”“商”一致，市场疯涨狂销；10年，——“政”“商”博弈，市场我行我素；11年，——调控趋势不可逆转，市场低迷，局部降价，成交量大幅下跌；12年，——市场全面下行，

8、“量价齐跌