新景祥连云港东方之珠项目营销诊断

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1、A-PDFWatermarkDEMO:Purchasefromwww.A-PDF.comtoremovethewatermark连云港“东方之珠”项目营销诊断与定位策略建议NEWVISUALANGLE服务创造价值服/务/创/造/价/值项目整体研究与分析思路图解项目整体研究与分析思路图解分析项项目深度认识目现有本报告通过分析项目综合条件分析寻找项目的营销盲点的情况目前港城地产发展现状及未来发展趋势；并同时剖析连对项目价值及规云港房划等进行深入分宏观与房地产市场研究地产市析，寻找出项目宏观背景及区域发展宏图房地

2、产发展现状与趋势场发展的销售盲点及其趋势诊断方案项目重新定位项目定位项目综合定位总体规划建议服/务/创/造/价/值项目界定项目界定[特征/基本经济指标][项目背景分析]东方之珠项目位于宋跳—大浦高新产业区内，西邻淮工东港城学院,规划大学城北;本近眺花果山,濒临东盐河.所属区域正处在案连云港城市规划向东北发展与连云区向西南发展交汇的地带，拥有3条(2、102、103)连接新铺与虚沟的公交专线，离市中心约7公里，离虚沟约15公里。[项目经济指标]占地面积：约753.3亩总建面积：近百万平方米容积率：1.79绿化

3、率：36％服/务/创/造/价/值项目北面紧邻规划中的临港产业区及海滨新城，连云港重点发展区域，区域目前呈现初步发展阶段，各项配套尚未形成北北项目西临淮工东港学院，人项目东面毗邻东盐河，东文气氛较浓，但初级教育体南近眺花果山景观区，景系配套较为缺乏，无一所中西西项目宗地东东观资源较为丰富，但并不小学学校，也是本项目欠缺能作为本项目的营销推广之一重点南南项目南面是宋跳立交桥，紧邻规划中的大学城，及连接市中心与连云区必经路线新墟公路，但各路公交时间间隔较长服/务/创/造/价/值项目鸟瞰图及一期户型配比项目鸟瞰图及

4、一期户型配比一期多层户型配比面积区间套数户型比例60-70m261％70-80m2172.8％两房80-90m210317.5％90-100m2488.1％100-110m200％110-120m214724.9％三房120-130m216127.4％130-140m27813.3％140以上m230四房5％合计590——100％后期6栋小高层户型两房：79m2三房：110m2服/务/创/造/价/值行销表现行销表现ß东方之珠杯“美丽港城我的家”有奖征文大奖；ß国庆献礼——人体彩绘艺术表演；ß中秋献礼——东方

5、之珠·家装课堂；[主要媒体]报告广告、户外大牌ß春节促销经典两房、舒适三房有礼上市，送电动车和物业费2年；、公交站台、电视广告ß东方之珠项目推介会的现场。媒体展示促销策略行销主题[主题形象]城市未来，生活方向；[核心卖点]楼盘规模大，配套设施齐全；[项目开发主题]1、八百亩、三万人、一座城.2、科教园畔人文社区服/务/创/造/价/值推盘节奏及销售状况推盘节奏及销售状况ß各标段开盘时间、蓄水期及销售周期标段开盘时间蓄水期销售周期第一标段2006.9.213个月约6个月第二标段2006.12.92个月约4个月第

6、三标段2007.4.73个月约20天ß各标段供应及销售情况标段栋数已售套数未售套数总套数销售率第一标段52201023095.7％第二标段82235327680.8％第三标段222628426.2％合计1546512559078.8％一二三标段产品供应户型面积日益增大的趋势，后一标段即将推出6栋小高层，户型有所减小；一标段产品销售表现尚可，但二三标段产品所遭遇到的市场抗性日益增强：从已推出产品的销售状况来看，中小户型市场接受度明显更高，大户型产品去化面临屏障服/务/创/造/价/值项目项目SWOTSWOT综合

7、综合分析分析S优势W劣势1.顺应城市主流发展方向，区域全新规1.区域发展不成熟，配套极其缺乏，生活划，未来前景看好；氛围不浓；2.毗邻东盐河，近眺花果山，具有一定2.本案南边紧邻宋跳立交桥及301国道，安的山水资源；全系数较低；3.800亩大盘开发，具有相当的规模效3.地处城市边缘地段，区域认知程度不够。应；4.一期推广不利，项目形象受损，大盘的4.品牌优势明显优势被弱化1.新浦区政府往东北方向搬迁，为区1.宋跳高新技术开发区南部项目优势较为域形象有所提升，区域的认知即将成熟，对本案容易形成贴身竞争；被拔高

8、；2.连云港潜在供应量及开发量趋大，面市2.规划中的临港产业区及大学城，区域市场容量即将被扩大；的新项目增多，很容易陷入同质化竞争，3.连云港高质平价产品的缺失，是项客户分流；目最大的核心机会点；3.板块整体档次不高，配套不完善，增加4.为新浦区第一超级大盘，区域内号了开发的风险及操作难度。召效益明显O机会T威胁服/务/创/造/价/值专题研究：专题研究：大盘的成败春秋……服/务/创/造/价/值借鉴借鉴::看大盘成