新景祥-厦门乐活小镇项目实战营销分享

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1、乐活小镇实战营销分享艰难时刻，非常考验08年回顾乐活小镇营销历程乐活小镇，2007年11月，错失形势，开盘即遭遇寒流，成交200套，而且，越来越寒冷，直至厦门市场跌至低谷，在这样的背景下，乐活小镇开始慢慢征程！将市场热销的信息进行告知，同时将总价低，首付少一房只需2万，二房只需4。9万的信息进一步告知。1、迷茫中追求前进的道路——08年5轮降风暴4月厦门首个三限房4988—5988元/㎡5月乐活装修基金计划启动6月全市震撼价4088元/㎡10月国庆统一价4588元/㎡12月厦门首个千人团购2888元/㎡4月——三限房4988—5988元/•4月乐活小镇首轮

2、降价•厦门首个三限房正式推出•4988—5988元/㎡•三限房正式推出后效果较为理想•成交48套•挽回了原有未签约客户25组•总计成交64套总结：均价5680元首次降价我方与开发商经过较为慎重的考虑，为避免项目想象遭受巨大打击，因此，推出以三限房的形式推向市场，乐活首次降价也使之成为厦门最早降价的项目之一，当月销售情况较为理想，基本完成当月销售任务。5月乐活易购计划—买房就送6万装修基金5月乐活小镇第二次降价乐活易购计划启动4988买房就送6万装修基金当月总计成交57套总结：均价5280元三限房推出近一个月后，销售再次出现瓶颈，针对五一劳动节我方紧急推出乐

3、活易购计划，同时在5月前进行了全面的媒体轰炸，另一方面与厦门HOUSE网、海峡导报两大媒体进行合作，参加了看房直通车活动，确保现场人气，仅放假三天现场成交43套，总计成交57套，基本完成当月任务。6月宝贝计划与全市震撼价—4088•6月乐活小镇第三次降价•全面筹备了乐活宝贝计划•6月底再次调整价格空间•推出全市震撼价4088元/㎡•A区打8折、B区8.5~9折•总计成交：53套总结：均价4680元6月前期详细筹备了乐活宝贝计划，但由于开发商无法落实学校问题，导致该方案最终搁浅，项目销售进度再次出现阻力，6月中旬我方与开发商最终协商后决定，乐活再次降价，此时

4、已严重出现老业主闹事，项目形象遭受了巨大的打击，但当月销售较为理想，基本完成销售任务；7月掀起厦门商业推广热潮—8000•7月乐活小镇改退商业店面•首次推出A、B、D、G区店面•乐活市集—集美首个社区生活购物街•主打总价10万、越早预约越优惠•给予极大的优惠空间高达1200元/㎡•当月成交82套、全年成交123套总结：均价8000元连续3轮住宅降价，严重损毁了项目形象，7月在住宅无法推进情况下，与开发商最终敲定集中精力改推商业，同时我方建议均价设置为8000元/㎡，在短短7天的筹备后，7月26日乐活市集正式开盘，当月店面成交83套，超额完成了开发商制定的销

5、售任务，同时掀起了厦门房地产商业推广热潮。8月商业推广与住宅保障计划•8月主要工作为商业销售持续跟进•结合当月政府保障房推出•我方同时推出了住宅保障计划•主打4588起，乐活更有保障•住宅成交：6套、店面成交：16间总结：商业8000住宅4680持续跟进店面销售的日常媒体推广工作的同时，考虑到7—8月住宅几乎没有成交的情况，结合8月政府保障房的推出，岛外均价5000元/㎡的情况，进行了一轮住宅推广，但收效甚微，仅成交6套，从根本上说明项目价格已不具备竞争优势。9月大蓬车与中秋回馈活动•9月推广方向逐渐转变为住宅•结合中秋博饼举办了活动•为1100余户业主发

6、放月饼•同时提出了客带客策略，为每位业主发放了价值5000元的购房抵用券•住宅成交：5套、店面成交：5间总结：商业8000住宅4680推出了大蓬车与中秋博饼推广计划，前往区域内各个乡镇进行推广，同时举办了中秋老业主回馈活动，结合购房抵用券进行促销售，但收效甚微，当月住宅成交5套、店面成交5间，没有完成最终销售任务，此时项目已完全进入瓶颈，无法找到任何可以促进销售的策略；10月国庆统一价与业主闹事•乐活第4轮降价•将E区22#统一调整为4588元/㎡•同时商业D区店面推出统一价5888•国庆老业主闹事，并被媒体暴光•住宅成交：12套、店面成交：2间总结：商业

7、5888住宅4588考虑到国庆住宅冲刺销量，我方再次提出调整价格整栋一口价，将E区22#以统一价4588推出，同时在D区店面无人问津的情况下，将D区店面以5888统一价推出但销售情况极不理想，国庆期间项目出现严重的业主闹事，由于策划没有及时跟进导致项目遭到暴光，严重影响了项目形象；11月金龙团购•筹备了金龙团购计划•筹备了保值补差计划•前往金龙企业举办了3天的活动•最终由于效果不理想而取消•住宅成交2套、店面成交4间总结：此时4588的价格已不具备竞争优势，在开发商与我司无法确定下一轮降价幅度的情况下，我们采用了金龙团购的形式进行项目推广，主要目的为：探知

8、市场潜在客户的心理价位，但由于开发商配合力度过小，最终3天的推广活