利恒福建长乐皇廷丹郡项目工程规划设计竞标报告_部分(I)

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1、2009-09写在提案前开发商给我们的命题：嫁接品牌项目延续我们所要解决的问题：1客群定位本案的目标客户是哪些？2产品优化本案产品如何优化才能更贴近目标客户的需求？3推广执行本案推广如何同时兼顾品牌扩张和赢利保证？我们的时代过去的这半年，全国…..重点城市成交量已逼近或超越2007年高峰水平，成交价格呈现环商品房市场比上涨的走势开发商业绩持续攀升的成交量加速了楼盘销售速度，大大增加了企业的销售回款，大部分开发商的半年销售目标完成市场成交从流拍流标到大幅增长，地价从底价成交到普遍溢价的土地市场过程，可谓是冰火两重天——市场持续回

2、暖的背后是什么？注:详细宏观房地产发展分析请参考附件3我们的时代——是因为……宏中央四万亿投资计划政策干预力再次扮演始作俑者的角色，积极观的政策环境支撑产业、拉动向好预期，购房经信心增加，市场走暖。十大产业振兴规划济政策一揽子计划包括科技投入、改善民生、稳定出口等提高居民购买力房降低交易税费，政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等地产缓解开发商现金流压力降低土地保证金比例，降低规划费用简化审批流程，放松对开发商的贷款等政策鼓励房地产投资降低房地产投资项目资本金比例，逐步取消建房限制等注:详细宏观房地产发展分析请参考附件3

3、我们的时代——是因为……¢开发商的降价措施及市场的供不应求积极的房地产系列¢压抑的刚性政策的主导¢市场流动需求的释放，性充裕及购改善性需求和房成本的降投资性需求的低逐步上升注:详细宏观房地产发展分析请参考附件3我们的时代——对后市短期的判断……¢宏观经济企稳，经济环境转好¢政策保持宽松的基调，但存在转向的可能后市短期市场后市短期市场整体整体¢流动性充裕，投资意愿加强将将延续平稳的延续平稳的态势态势¢短期新增供应不足，后续持续增加¢刚性需求减退，改善性、投资性需求释放注:详细宏观房地产发展分析请参考附件3我们的时代——政策主导下

4、的市场并非风平浪静……¢土地增值税：随着清算规程的出台，土地增值税的清收将根据各城市的情况逐步开展，但在下半年对市场所造成的影响有限房地产政策¢物业税：短期内难以正式实施，对市场的心理影响更甚于实质性影响¢利率：宏观经济环境下，后续利率仍将维持在较低的水平¢二套房政策：随着市场的升温和投资性需求的再度上涨，部分信贷政策城市如果价格上涨过快，二套房政策已经收紧，后续继续收紧的可能性较大。——2009年9月2日新华网房产头条……房地产在保增长与保民生中抉择持续回暖存在不确定性房价上涨过快高层再敲警钟注:详细宏观房地产发展分析请参考

5、附件3我们的思路在这样一个暗流涌动的时代我们无法左右发展轨迹我们也无法左右市场大局而我们可以做的是回到价值原点客户价值高于一切市场篇1、客群定位解读本案注：访谈内容穿插在三部分之自身条件中，自成依据外部环境本案基于市场下的竞争态势客户特征现有客户圈大前提和方向访谈客群不同职业客群关注本案程度目标客群不同年龄客群关注本案程度不同工作地客群关注本案程度来确定本案的基础客群和引导争取的客群客群定位战略篇2、战略与产品战略与形象定位价值关注点价值重构工具战略定位和形象定位产品篇大层面小细节社区层面风格关注配套关注服务关注基于客户需求本

6、案对产品规划和服务的优化大层面小细节户型层面产品需求产品细节置业心态优化户型配比优化户型建议问题2:本案产品如何更贴近目标客群的需求？推广篇3、推广执行推广思路客户行为基于客户习惯行为的推广思路开发时序建议和销售价格预计销售节奏安排和节点控制执行推广推广步骤一期开盘前营销推广亮点赏析问题3：本案推广如何兼顾品牌和销售？市场篇解读本案自身条件外部条件建发产品情况基础技术指标建发“皇庭丹郡”主要建筑经济技术指标用地面积78004㎡(计117.01亩)建筑面积住宅≤192202㎡商业≤26209㎡容积率≤2.8≤22%，建筑高度=2

7、4m处≤18%建筑密度建筑高度=50m处≤15%绿地率30%31F32F43F31F本案夜景效果建发“皇庭丹郡”户型配比32F户型单位面积(㎡)套数套数比32F32F三房二厅二卫1351029%17F15028225%28F16536132%17F四房二厅三卫18029126%18F330807%五房三厅四卫楼中楼(315)121%18F注：以上户型配比为建发集团提供初略稿，与实际情况有合计--1128100%所出入，特此说明本案基地环境在城区的位置本案靠近长乐目前新城区范围的边缘，为新城区之中的新建住宅区。长乐市城区图直行车

8、程10分钟纵贯城新城区本案区直行车程10分钟横穿城区新城区老城区老城区本案基地环境基地周边5豪生大酒店崭新优越的地段—新住区、配套崭新且1城市之春完善，涌现长乐活力。6华侨中学2长山湖公园和市政广场687长山碧水753长乐电信泮野村4318蔚蓝国际24沃尔玛本案本案基地环境商