利恒福建长乐皇廷丹郡项目工程规划设计竞标报告-部分

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1、整体推盘建议整体思路二批10#,180四房56套，165四房11#,180四房28套，150、165四房90套，60套，楼中楼2套楼中楼1套(118套)(119套)三批首批推盘9#,180四房87套，165四房31套，1#-4#，及5#、6#小楼王楼中楼3套总套数:503套12#15012#,150、165四房各31套(121套)(62套)原因:产品线齐全,市场试探，8#,330五房80套，楼中楼2套主力产品高价入市(82套)7#,180四房29套，150、165四房各93套，二批推盘楼中楼1套7#、10#、11#、12#(123套)

2、5#,180四房58套，楼中楼2套总套数:422套(60套)原因:主力产品，市场抢占66,#,180180四房29套，150、165四房各93套，135三房31套，楼中楼1套(185套)1#,165四房44套，三批推盘(44套)2#1652#,165四房44套，9#小楼王、8#地标楼王(44套)4#,135三房68套，总套数:203套(68套)原因:奢侈产品，市场地位3#,150四房68套，135三房34套，首批(102套)当前市场售价评估整体思路根据成本测算法，在30%35%30%~35%的开发利润率之间，本案目前可售价格为1240

3、0~13400元/㎡。本案成本加成初步测算说明:基于本案在长乐市场的特成本项目每平方米成本(元/㎡)殊地位，目前在售项目都无法构成本案的参考价格意义，所以我土地成本5036司排除“市场比较法”这一常规前期费用50测算法，而改用针对开发企业实建安成本1300际利润需求，成本法初步测算目前可售价格。配套费用景观配套200其他配套100税收费用1200不可预见费150财务费用200营销费用450合计8686新建房屋的成本法测算公式：新建房地价格=成本+开发利润=成本+(售价-成本)/售价假设本案开发利润率为30%，则根据成本法本案售价=86

4、86/70%=12408元/㎡假设本案开发利润率为35%，则根据成本法本案售价=8686/65%8686/65%13363=13363元/㎡当前市场售价评估整体思路根据目标客群接受价格评估，本案目前可售价格为11500-12600元/㎡。200万元以150万元以上下7%39%150-200万元是目标客户对本案普遍接受的总价范围。参考本案主力户型150-180㎡，150-200客户对本案接受的单价范围为10000-11000元/㎡万元54%目标客群对本案认可的总价范围行业经验认为:实际售价高于客户接受价格15%根据目标客群接受价格评估，

5、本案目前可售价格为11500-12600元/㎡福州豪宅项目总价情况综合成本法和目标客户意项目名称总价情况(万元)见，本案目前售价可设置在世贸天城500以上万科·金域榕郡180~30012000-13000元/㎡，总价白金瀚宫300以上，最高达1000以上控制优势于福州豪宅。整体思路价格制定原则：为迎合长乐人置业“物超所值”高调入市，稳步上扬，领占市场最高点。完美收官稳步上升高调高价入市整体思路全案销售进程模拟端午节前后择吉日开盘春节期间中秋+国庆完美收官销售中心正式开放仪式择吉日开盘择吉日开盘项目二期正式开盘2009年10月中旬200

6、010年2月中旬2009年10月1日2009年11月上旬2010年5月1日2011年春节项目一期正式开盘销售中心完工进场项目三期正式开盘结合长乐区域市场实情，本案销售节点的安排紧扣春节、端午、中秋这三个中国传统团圆佳节，以便有效针对返乡财富话语权人，从而实现项目销售。关注程度高目标客户的媒介树整体思路关注程度低日常喜好媒介来源报纸杂志电视频道活动关注户外运动/登山和朋友聊天海峡都市报福州地方电视台投资理财在家看电视网络福建省台家庭类、亲子外出吃饭/喝茶电视名品展听音乐/上网报纸教育论坛购物手机短信歌舞时尚秀风水讲座他们的真实需要是我们

7、营销推广主要途径的依据来源注：详细目标客户关注媒体受众表格请参见报告附件1整体思路整体推广思路品牌先行——建发和利恒强强联手，从福州”红“到长乐；形象深入——与客户情感的紧密联系，提升本案精神内涵；逐层递进——让品牌和项目在客户心中不断丰满和成长的认知建立过程。高层次的豪宅人生.重新定义豪宅概念以情感提升豪宅价值高品质的豪宅享受.高档次的豪宅品质.整体思路整盘推广计划——结合项目销售进程计划，推进营销计划2009.092010.012011不同STEP1.第一波阶段公开—VIP蓄客—开盘—强销口碑场——传播品牌STEP2.第二波观摩场

8、——彰显产品品质圈层效应形成购买的雪球效应STEP3.第三波名利场——满足阶层口味整盘推广计划——结合项目销售进程计划，推进营销计划认知认同认定广度营销户外广告口碑传播针对性营销报纸广告深度营销事件营销通过社会名流社交网