中桥衡阳创薪商业项目市场调查报告

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1、【创薪·商业项目市场调查报告】东莞中桥地产顾问2010年12月30日第一部分城市宏观市场分析一、衡阳宏观市场分析数据解析1、区位及行政规划历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。【图1-1：衡阳区位图】土地面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港

2、澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。境内交通十分便利，京广铁路、107国道和京珠高速公路纵横南北，湘桂铁路、322国道和“三南”公路横穿东西；和投资20亿元正在建设中的湘江衡阳大源渡航运枢纽工程，将使千吨级货轮顺湘江入洞庭、通长江达上海；武广高铁的通车和两个机场可供开通，已经形成水陆空立体交叉的交通热线络，是名副其实的呼应南北、承接东西、合纵连横的南北交通枢纽。2、城市发展规划衡阳未来商业格局规划北至松木工业园，南至湘江河畔，东至衡大高速，西至京珠高速复线，规划总面积180平方公里

3、，商业发展总格局为“一主六副，两带十街，四区三园”。一主：即解放路沿线商圈六副：即高新区商业副中心、江东商业副中心、长湖商业副中心、白沙洲商业副中心、合江套商业副中心。两带：湘江观光休闲商业带、蒸水古今文化商业带。【图1-2：衡阳用地发展方向规划图】十街：即衡西综合商业步行街、大元头精品购物商业步行街、长湖主题购物休闲步行街、中山路精品服饰商业街、和平路特色餐饮休闲步行街、华新风味美食街、酃湖特色小吃街、绿色农家乐民俗风情街、先锋路综合数码商业街、文化办公用品品牌街。四区：即家居装饰建材、工业小商品市场、汽贸及配件市场和工业品生产资料四大集中发展区。三园：即白沙

4、、松木和云集三大现代物流园区。二、衡阳市宏观经济分析1、宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经济环境近五年，是衡阳经济发展较快的五年，年均增长速度达到10%以上。特别是2007年增长速度迅猛。07年以后增长放缓，仍保持平稳增长。并在08年已过千亿元。09年继续以14.7%的势头增长。2、衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列（湖南省2009年GDP一览表）城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德GDP3744.761022.6739.381272.1511681239.2GDP增长率14.7%14.2%13.7%14%14.7%12.1%3、城市建设力度相对湖

5、南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的发展n固定资产投资快速增长，基础建设力度加大。n固定资产投资稳步增长，占GDP的比例不断提升，城市建设投入力度加大，对房地产开发有利。n房地产开发稳步增长。4、房地产发展已跨入快速发展期，未来发展前景广阔n人均GDP保持较高的增长速度，人民生活水平迅速提高n人均GDP从03年的798美元增长至08年的2000.1美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔。宏观经济小结：1、城市经济总量不大，经济发展平稳但增速低于全省平均发展水平；2、同全省相比，全市和城区的产业结构优化程度不高。城区经济主体是第二产

6、业特别是工业，利税超过“半壁江山”；但工业规模小，技术含量不高制约了第二产业的发展。第三产还欠发达；发展与经济总体结构不相称。3、消费市场日益活跃，消费结构加速升级。4、居住开支比例较小但较以往有所提升，居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大。三、衡阳市房地产市场分析1、衡阳房地产发展历程展示起步阶段2000年以前过渡发展阶段2000年-2002年n单位分房、集资建房逐步减少，房地产投资有所增长n商品房开发未形成规模n开发水平低，产品以砖混结构多层为主快速发展阶段2003年至今n单位分房、集资建房逐渐减少n房地产投资快速增长，商品房价格稳步上涨n规模大盘出

7、现，产品素质逐步提升n外来营销专业公司进入影响衡阳房地产市场n房改房、集资房为主，少有商品房开发2、衡阳房地产市场各版块特征中心片区高新片区江东片区城南片区城北片区湘江城北片区：专业市场集中，区域形象差江东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模庞大。城南片区：湘江上游区域，全市大型工矿企业集中区域，未来发展重点区域中心片区：衡阳市区的商业、娱乐和服务中心，功能配套完善，对周边区域的吸引力极强，市民认同度高高新片区：包括华新开发区与立新开发区，市政中心，区域建设力度大，但整体配套未成熟。3、房地产投资增长速度加快，发展势头较好n房地产投资

8、逐年增长，房地产发展势头