2011年11月理财规划师专业能力第11讲讲义

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1、（1）等额本息还款法。是指在贷款期限内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息的还款方法。s计算公式：每月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款期数(1+月利率)还款期数-1s适合人群是：收入处于稳定状态的家庭。s优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。（2）等额本金还款法。是指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。s计算公式如下：每月还款额=贷款本金还款期数+(贷款本金–累计已还本金)×月利息s适合的人群是：目前收入较高但是预计未来收入会减少的人群，或者还款初期还款能力较强

2、，并希望在还款初期规划较大款项来减少利息支出的借款人。s特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。【例子】李先生向银行申请20年期30万元的贷款，年贷款利率为6.273%，采用等额本金还款。根据公式计算，第一个月还款额=300000/240+(300000–0)×6.273%/12=2818元，第二个月还款额=300000/240+(300000–1250)×6.273%/12=2812元，……最后一个月还款额=300000/240+(300000–2987

3、50)×6.273%/12=1257元，（3）等额递增还款法，即把还款期限划分为若干个时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。s适合人群：适用于目前收入一般、还款能力较弱、但是未来收入预期会逐渐增加的人群。（4）等额递减还款法。即把还款期限划分为若干个时间段，在每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定的金额递减。s适合人群：适用于目前还款能力比较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。（5）等比递增还款法。是指在贷款期的后一时间段内煤气还款额相对前一

4、时间段内每期还款额呈一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。3页s适合人群：适用于前期还款能力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。（6）等比递减还款法。是指在贷款期的后一时间段内每期还款额对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。s适合人群：适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。3.提前还款的选择权。（1）提前还贷发生的三种情况：s第一，借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足。s第二，借款人在贷款时根据成本效益原则使用较大的住房贷款额度，而将自有

5、资金投入其他高利润的项目，贷款后投资项目收益情况发生变化，借款人因调整投资组合而提前偿还贷款。s第三，借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善，有能力提前还款。（2）提前还贷的方法：s第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。s第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。s第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限保持不变。s第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。（3）如何还贷更经济？s如果客户选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商

6、贷会“优惠”很多。s如果是纯商业贷款，则考虑等额本息还款法、等额本金还款法两种还款方式区别。（4）提前还贷需注意的问题。s第一，个人住房按揭贷款的提前还款，原则上必须是签订借款合同1年以后。s第二，银行对提前还贷次数和起点金额通常也有要求。s第三，提前还款的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清。s第四，借款人一般须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷。s第五，贷款期限在1年以内的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。s第六，在办理提前还款的同时，对于已经投保了房贷险的借款人，理财规划师

7、还应该提醒客户申请退还保险金。4.延长贷款。3页s（1）借款人应提前20个工作日向贷款银行提交《个人住房借款延长期限申请书》和相关证明。s（2）延长贷款条件：一是贷款期限尚未到期，二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金和违约金。s（3）借款人申请延期只限一次。s（4）原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。（三）利率调整对还款总额的影响1.贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。s如果贷款期限在1年之内，那么遇到法定利率调整，则不调整贷款利率，继续执行合同利率。s贷款期限在1年以上的，遇到法定利率调整，于下年1

8、月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。2.借款合同的约定s签订借款合同后与银行发行贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。【本讲的重点和难点】1.理解购房财务规划的基本方法和影响因素2.熟悉住房消费贷款的种类及其基本内涵