大兴中坤国际广场发展理念研究报告_部分(2)

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1、消费群体：奥特莱斯消费群体主要定位于拥有较强品牌观念的财富人群，客户来源呈现多元化态势消费群体：美国奥特莱斯¢客户来源多元化：美国奥特莱斯的消费群定位于拥有较强品客户除了当地的居民，更多的是周边城牌观念的多元化客户群体市的购物者及旅游者。例如马里兰州经1.当地居民营的奥特莱斯,他们当地人占10%,旅游者Consulting关键特征：占25%,附近的城市购物者占65%。•较高的收入及较强的品牌观念，对于时尚和名牌产品具有较高美国奥特莱的嗅觉敏感度斯客户构成•经济上但尚不能称为富有，对于商场里的顶级品牌虽有需求经济上却难以承受3.周边城

2、市2.旅游者购物者折扣店的出现正迎合了这部分群体的需求，受到了良好的市场认可。即使在08年金融危机影响下，仍保持了较好的销售业绩和出租率。奥特莱斯汽车驱动型业态对停车场要求较高，普遍高于一般的商业中心，且近几年有扩张的趋势•对于奥特莱斯汽车驱动型业态对停车场的要求较高，在美国停车场面积与营业面积的比例通常能够达到4比1或者5比1。在中•在美国，OUTLETS都有面积巨国数量有所减少，但普遍高于一般的商业大的停车场，这与美国的汽车中心，且近几年有扩张的趋势普及率密切相关。在美国•OUTLETS停车场面积与营业面积的比例为4：1或5：1

3、，这样就能容纳驾车购物的大量顾客，数形成半小时至1小时、距离80－量100公里的巨大商圈奥特莱斯停车场对比•在中国，停车场数量较美国而言有所减少•燕莎奥特莱斯一期建筑面积3.5万在中国平方米，二期达到10万平方米,免费停车面积达到5万平方米•上海奥特莱斯商业建筑面积是11万平方米，停车场初期是1200个车位，现在要扩大到8000个车位奥特莱斯发展现状：作为发源地，美国奥特莱斯大型运营商试图在全球复制这种全新的商业业态总出租面积奥特莱斯中心数¢美国奥特莱斯呈现高度集中趋排名开发商（万平方米量（家））势，三大开发商垄断全美主要奥特莱斯中

4、心1切尔西ChelseaPropertyChelseaProperty58134Group2第一零售PrimeRetail3694．83坦格尔TangerFactoryOutlet4086．4Centers4贝尔茨企业518．15克雷格房地产615．1¢切尔西是全球最大的奥特莱斯业主和运营商，正在积极拓展海•美国本土绝对领先地位：切尔西公司在美国国内的36个奥特莱斯中心出租率达99％。在2006年间，其商场每平方英尺平均售价外市场，复制全新的商业业态达471美元•积极拓展海外市场：ChelseaPropertyGroup在日本开设的

5、6个OUTLETS出租爆满；在韩国也有项目运作；2007年期间，寻求中国最大的奥特莱斯的合作伙伴奥特莱斯通过较低的租用成本和高成交额为商户带来利润，但同时对于经营实力要求较高，往往需要政府给予一定的支持较低的租用成本较低的租用成本++高出租率高出租率高经营实力+高经营实力+政府支持政府支持¢OUTLETS典型的租赁方式及租金¢经营实力要求：要做好奥特莱斯：通常为3年到5年的固定租期。大的租户商业广场需要较强的经营实力以保证通常租赁期限更长一些。OUTLETS的一个关项目的持续发展。奥特莱斯涉及海外键竞争优势是它的更低的租用成本，采购

6、、谈判、商品计划、商品评估等OUTLETS里所承受的租用成本通常要比其他专业性较强的领域，对于运营能力要形式的购物中心低，一是因为它们通常是求较高。开放式空间布局，另外也没有需要补助的主力店租户。OUTLETS的租用成本通常是销¢政府给予的支持：由于奥特莱斯售额的7％-9％，而MALL则通常是11％-对于城市的贡献，往往能够得到政府12%。的政策支持、资源支持、传播支持以¢出租率和成交额：1997年至2008年及消费支持。如上海奥特莱斯——青前期高运营成，全美的OUTLET购物村均保持超过97%的浦地方政府的支持力度大，土地成本本往

7、往需要政商铺出租率，单位成交额及物业评估价值20万元一亩。府给予一定的支持名列全行业前茅。【典型案例】全美最大的购物村——woodburycommonpremiumoutlets，由全球最大的奥特莱斯业主和运营商切尔西运营，距离纽约车程约1小时，通过多种交通工具便利到达¢位置：woodbury坐落在纽约州的centralvalley，距离纽约车程约1小时。1985年开业。如同地名所说，它就位于一个低凹的山谷间，一大片美式风格的大大小小的房子，形成了一个彻彻底底的“村子”中央山谷¢规模：经过两次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，超

8、过7万2千平方米的柜台面积，是世界上最大的品牌直销中心¢营营时业时间间：车程距离约10010：00A.M.至9：00P.M.节假日将做调整公里¢交通条件：V自驾车——通过纽约州高速公路便捷到达V巴士——GreylineShortLin