曼哈顿写字楼市场50年考察

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1、曼哈顿写字楼市场五十年考察2011.5目录一、曼哈顿写字楼市场概况二、曼哈顿写字楼市场50年走势（1960－2010）三、曼哈顿写字楼市场浅析四、几点启示一、曼哈顿写字楼市场概况曼哈顿拥有超过4.45亿平方英尺（4138.5万平方米，1平方英尺约合0.093平方米）的写字楼，是美国最大的写字楼市场，其写字楼存量比排名2－6位的市场总和还大。一、曼哈顿写字楼市场概况曼哈顿是全球最有竞争力的写字楼市场，具有风向标的地位，租金水平长期居于世界前列，在美国国内则明显高于其他城市（上图为2008－2010年美国主要城市的A级写字楼平均要求租金比较）。二、曼哈顿写字楼市场50年走势（1960－20

2、10）1960-2010年曼哈顿写字楼租金走势从1960至2010年，曼哈顿写字楼的租金呈现阶梯式上扬的走势，平均租金（每平方英尺/年）由不足10美元最高摸高到2007年近60美元，2008－2009年持续回调，2010年站稳在50美元以上。二、曼哈顿写字楼市场50年走势（1960－2010）1970年代1、1970年代1973年第四次中东战争引发第一次石油危机，以美元为主导的布雷顿森林货币体系彻底瓦解,美国陷入经济停滞与衰退,即所谓“滞涨”，结束了资本主义世界长达20多年的经济发展“黄金时代”，造成了曼哈顿写字楼价格的数年低迷。二、曼哈顿写字楼市场50年走势（1960－2010）剔除

3、通胀因素后的租金变化（1970与1980年之比较）2、1979－1981年1979－1981年美国的通货膨胀率突破2位数，分别达到11.22%、13.58%和10.35%，写字楼租金价格飙升。通胀是这一时期写字楼价格直线上升的主要原因。剔除通胀因素则1970年与1980年写字楼租金的差异并不大。二、曼哈顿写字楼市场50年走势（1960－2010）1997－2001年3、1997－2001年1997年以后，以纳斯达克为代表的科技股泡沫推升资本市场的繁荣，金融机构对写字楼的需求大增，写字楼价格在2001年达到顶峰（当年发生911事件）随后大幅调整，2004年触底。二、曼哈顿写字楼市场50年

4、走势（1960－2010）2005－2010年4、2005－2010年由于美联储持续的扩张性货币政策（进行了13次降息直至2003年6月将联邦基金利率下调至1%，创45年来最低水平），加上银行发放了大量条件过于宽松的各种形式的住房抵押贷款，导致美国房地产价格的急剧上升，写字楼市场也于2007年第二季度达到最高点，而金融危机爆发后则应声而落，直到2010年第二季度开始企稳并随后略有回升。二、曼哈顿写字楼市场50年走势（1960－2010）4、2005－2010年期间，曼哈顿的写字楼市场2007年第二季度达到最高点，由于金融服务业对写字楼需求上升，当季租金上涨了38%，高端楼盘年租价为每平

5、方英尺69.58美元，空置率只有5.3%。2010年第一季度曼哈顿市场的空置率达到6年来的高峰，为11.6%，第四季度下降到10.5%，高端楼盘租金回升到61.96美元/平方英尺年。三、曼哈顿写字楼市场浅析1、作为世界级城市纽约的中心城区，曼哈顿的写字楼市场比美国其他市场有更高的成熟性、稳定性，突出表现为空置率低、波动时回暖迅速。市场低迷的2008－2010年，曼哈顿的空置率显著低于其他城市（见下图）；在探底回升的2010年，曼哈顿市场空置率从第一季度的11.6%下降到第四季度10.5%，降幅为9.48个百分点；全美国写字楼空置率则仅是从15%下降为14.4%，降幅是4个百分点，差

6、异十分明显。三、曼哈顿写字楼市场浅析1、作为世界级城市纽约的中心城区，曼哈顿的写字楼市场比美国其他市场有更高的成熟性、稳定性，突出表现为空置率低、波动时回暖迅速。根据历史的经验数据统计，空置率平衡区间（7－9%）曼哈顿写字楼空置率的平衡区间为7－9%，在这一区间业主和租客在房租协商方面的力量基本达到平衡，高于9%为买方市场（租客强势），低于7%为卖方市场（业主强势）。该平衡区间显著低于其他城市，表明曼哈顿写字楼市场成熟而活跃。三、曼哈顿写字楼市场浅析1、作为世界级城市纽约的中心城区，曼哈顿的写字楼市场比美国其他市场有更高的成熟性、稳定性，突出表现为空置率低、波动时回暖迅速。曼哈顿写

7、字楼的投资价值还可以从土地一级市场反映出来，2010年当写字楼租金还处于探底企稳之时，土地市场已经出现价量齐升之势，表明有很多的投资人（包括越来越多的新兴市场资本）对曼哈顿市场的前景非常看好，并果断地付诸了行动。三、曼哈顿写字楼市场浅析2、曼哈顿的写字楼市场的景气循环与城市的优势行业和大企业的起伏关联度高。29.5%40.5%11.0%金融业法律服务出版医疗教育等纽约市产业结构（2007）曼哈顿写字楼交易的行业分类（2010Q4）2010年第