大连旅顺岛项目运营构想方案

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1、大连旅顺岛项目市场环境扫描广州大好机构2013年1月5日Guangzhoudahaoagencieschapter.1st.宏观看大连房地产市场1、大连城市概况大连，位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。2012年中国城市竞争力排名十一位、金融竞争力全国第八，东北第一。行政区划西岗区中山区沙河口区甘井子区旅顺口区金州区与大连金州新区合署

2、办公普兰店市与大连普湾新区合署办公瓦房店市庄河市长海县与大连长山群岛旅游避暑度假区合署办公2、大连房地产市场概况（1）供销量分析：2012年上半年受宏观调控政策影响，大连市内四区住宅供销比为34.1%，达到近3年来一低谷，市内整体市场成交较差，市场正在缓慢复苏。总结2012年上半年大连整体供应量为283.22万平方米，环比上涨24.8%。12年上半年大连市内市场不断有大体量新盘入市，以及大部分部分项目加推，过往长期积压的存量迚行了一定量的释放，市内整体可售量大幅度增加；仍成交情况上看，2012年上半年大连市内成交量为96.62万平方米，环比下降8.3%，在政策影响下，自2010年上半年

3、起成交量逐步下降。12年上半年市内楼市整体呈现“以价换量”的销售态势，部分刚需的楼盘的降价促销使得成交量逐步回升，但市内整体市场成交依然较差，市场处在一个缓慢复苏的状况下。2、大连房地产市场概况（2）潜在量分析：大连市内存量及潜在量庞大，共计1373.79万平方米，甘井子和高新园两区域占比高达73%，是未来市场供应主力；东部区域土地储备量庞大，未来高端项目扎堆，发展潜力较大。12年上半年，市内四区积累了大量的剩余量，主要是由于过往长期积压的存量进行了一定量的释放，但去化较差；现阶段市内四区存量及潜在供应量惊人，高库存量集结，未来竞争压力升级；预计12年下半年，房地产市场形势将会有所好

4、转，存量还会进一步释放，房地产市场竞争将会更加激烈。大连近年西拓北进进程加快，仍目前存量和潜在供应量上可以看到，未来大连楼市的发展主要集中在高新及甘井子区域；东部是城市核心CBD区域，近年政府重点打造，规划恢宏，目前区域潜在量较大，未来高品质项目集中，市场竞争将较为严峻。2、大连房地产市场概况（3）价格分析：2012年上半年市内四区呈现“以价换量”的销售态势，项目低开或优惠促销将较为普遍，成交价格有所下降，环比降幅13%。2011年下半年品牌品质项目大量入市，并得到客群追捧，使整体价格呈现结极性上涨，达到近3年的高峰。2012年上半年市内成交均价13590元/平方米，环比下降13.5%

5、。迚入2012年，市内市场仍谷底逐步爬升，多数楼盘都不同程度的推出了优惠刺激销售，呈现“以价换量”的销售态势，刚需楼盘的降价也迎合了市场的需求，成交较好，拉低整体价格，2012年上半年市内四区成交均价回落明显。chapter.2nd.宏观看旅顺岛房地产市场2、旅顺口区房地产市场概况（4）价格分析：2012年上半年区域市场成交均价7914元/㎡，环（3）潜在量分析：2012年上半年区域市场成交低迷，剩余量供比上涨10%，主要由于上半年价格较高产品去化较好，从而带动整应持续减少。区域存量及潜在供应量体巨大，未来市场存在巨大体成交均价销售压力。2010年至2012年旅顺区域各半年度成交量趋势图

6、2012年上半年区域剩余量体为40.33万㎡，市场持续低迷，短期内政2012年上半年旅顺整体成交均价7914元/㎡，环比上升10%，同比策难有松动，多数开发商放缓脚步，少数几个开发商在春展期间进行加推，上升13%，与前两年相比，价格波动幅度较大；使得区域剩余供应量小幅回升；仍各版块来看，老城区及开发区成交多以品质型楼盘为主，成交均区域存量和潜在供应量较为充裕，分别为60.23万㎡、139.8万㎡，大价相对较高，因此带动整体板块均价，新城区相对稳定，成交均价为量的存量及潜在供应量使得未来市场竞争更加激烈。7586元/㎡。2、旅顺口区房地产市场概况（2）消化量分析：2012年上半年区域总

7、体成交量6.04万㎡，环比（1）供应量分析：2012年上半年区域供应量46.37万㎡，环比下下降60%，政店持续打压房地产市场，导致市场惨淡，成交低迷。降19%，区域新入市项目及加推项目少之又少，使得供应量体持续走低。2010年至2012年旅顺区域各半年度可售量趋势图2010年至2012年旅顺区域各半年度成交量趋势图本月旅顺可售量46.37万㎡，环比下降19%，同比下降12%，上半年度上半年区域成交量大幅下降至6.0