月佛山中盈广场营销

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1、中盈广场营销执行报告佛山中原地产2011.11因项目已定位成形，而且已对外树立基本形象，本营销方案应该落到实处，着重执行工作，强调项目如何做好营销工作，实现项目价值；项目天生丽质，可预见将形成良好的销售趋势，并可实现较高的价值；中原的价值，就是在保证项目合理消化速度的前提下，实现项目高价值和高利润的回报。大局已定，关键在执行！本案纲要如何卖？--营销策略与执行25--68P6附：中原地产运作案例69--98P2卖给谁？--客户定位19--21P3卖什么？--项目认识10--18P4卖多少钱？--定价策略22--24P5外部环境预判3--9P110月份十大城市住宅指数环比出现近一年来首次下跌。根

2、中国房地产指数系统百城价格指数对十大城市的全样本调查，今年10月，全国十大城市住宅平均下降0.4%，写字楼上升1.03%。国家统计局公布的70个大中城市价格指数走势亦出现与十大城市成价格指数类似的规律。2011年10月十大城市住宅价格指数全国房价走势地产宏观环境预判：外部形势严峻，楼市低迷，进入“严冬”期，预计楼市严政短期内难以转变，后市面临较大风险经济形势地产调控政策全国地产走势佛山楼市形势世界经济萧条，发达国家经济萎靡不振，并有可能恶化的趋势，致使外需萎缩严重；中国经济增长明显放缓，人民币升值压力大，CPI高居不下，通胀预期加强，而且内需不足，经济增长面临调整与转型；中国楼市经过暴涨后，进

3、入严政密集调整期，限购限贷愈演愈烈；还有房地产税等众多调控也在伺机以待，务必把房价调至合理水平，中央政府表态坚决，投资性需要被严重压制；预计未来中国楼市还会被坚定执行，短期内严政降不放松，后市风险很大；受政策影响，房价已开始松动，全国楼市降价声一片，楼市已进入深度调整期；目前客户观望情绪非常浓，纷纷推迟入市时间，期待楼市真正下跌时期；发展商资金链趋尽，各大发展商（如万科、中海、碧桂园、雅居乐等）也开始引领降价，快速出货，中小发展商变化相对缓慢，但也开始酝酿调整价格策略；佛山也是限购城市，楼市调控政策执行得比较彻底，对楼市影响比较明显，量价齐跌；今年第四季度，佛山住宅已明显出现供大于求状况，为应

4、对未来可能出现低迷情况，各发展商都未来快速回笼资金，加大出货量与促销力度，力求保量过冬；目前禅城区楼盘（如碧桂园城市花园、东海国际、万科城等）已首先降价，展开促销大战，但仍然成交乏力；住宅低迷，迫使发展商注意力纷纷转移至商业地产，纷纷开始推售商业项目，以求通过商业达到快速销售，回笼一批资金，以解燃眉之急。2010年与2011年前三季度销售情况对比时间一手住宅供应面积同比一手住宅成交面积同比新增存量一手住宅成交价格同比供销比2010年1-9月537.60万㎡－474.81万㎡－62.79万㎡7251元/㎡－1.13：12011年1-9月746.47万㎡↑39%508.31万㎡↑7%238.16万

5、㎡8234元/㎡↑13%1.47：1供需比1.79：1供需比1.94：1供需比1.26：1供需比0.9：1供需比0.77：1佛山市场走势：限购成效显著，中心区域受挫明显，市场存量增大，拉长消化周期限购令出台前夕，市场放量明显，成交同比↑39%限购实施期，市场实行“保价弃量”，整体呈现“量跌价升”走势。限购影响初步显现在成交量上，价格未呈现下降趋势，仅增幅有所放缓限购不松绑情况下，市场将进入深度调整，预计第四季度呈“量稳价跌”发展趋势年关将近，松绑政策取消，预计价格会出现调整，部分发展商或会实行“降价取量”据统计，佛山五区2011三季度商品住房共成交10467套，比2011年第二季度成交1162

6、4套减少1157套，环比下降20%，比2010年第三季度减少2353套，同比下降18.4%；成交面积约116.76万㎡，环比下降约14%，同比下降16.5%。9月、10月佛山房地产出现明显的“政策效果”。在近期建设局公布的成交数据中，佛山10月份成交均价为8090元/㎡，环比下跌了1.79%，而9月份的成交均价也环比下跌了1.94%。2011年第三季度佛山房地产情况四、住宿和餐饮业零售增速持续加快。全市住宿和餐饮业7月单月实现零售额20.24亿元，增长18.2%。1-7月累计实现零售额151.46亿元，增长15.7%，比上月累计上升0.4百分点。来源：佛山统计信息网佛山消费市场的主要特点：20

7、11年全市消费市场畅旺，零售持续增长。1-7月累计，全市实现社会消费品零售总额1091.02亿元，比上年同期增长18.1%，商业消费市场容量巨大，商业项目前期发展看好。一、城乡消费品市场零售持续较快增长。城镇实现零售额774.40亿元,增长18.3%;乡村零售额316.62亿元,增长17.4%。二、批发零售贸易业零售稳步增长。全市批发零售贸易业零售额为939.56亿元，增长18.4%，占全市社会消