《住宅房地产投资》PPT课件

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1、第6章住宅房地产投资1内容提要一、引言—2003-2008房地产政策汇总二、住宅房地产投资概述三、住宅房地产投资经济评价四、住宅房地产投资实例分析2一、引言—2003-2008房地产政策汇总2003年，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，加强房地产信贷，不再执行优惠住房利率规定。3一、引言—2003-2008房地产政策汇总2004年，加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”，严禁非法压低地

2、价招商，征收房产税，上调存款准备金率。2005年，国务院颁布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》。把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的一个突出任务4一、引言—2003-2008房地产政策汇总2006年5月17日，国务院提出促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面2006年5月29日，9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，

3、提出90平方米、双70％（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型）的标准。2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。5一、引言—2003-2008房地产政策汇总2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作

4、了细化。2006年10月30日，北京市银监局规定，所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。6一、引言—2003-2008房地产政策汇总2007年，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系1）落实从紧的货币政策，一年内6次加息，十次上调存款准备金率2）土地增值税开征。2007年1月16日，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。3）200

5、7年3月16日《物权法》在“两会”得以通过。确定财产所有权的归属问题，规定住宅用地70年后自动续期。7一、引言—2003-2008房地产政策汇总4）央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。二套房贷首付款比例不得低于40%，利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。5）限外政策升级。2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。6）8月1日，国务院颁布《国务院关于解决城市低收入家庭住房

6、困难的若干意见》（“24号文”）。加大"保障房"的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。7）9部委联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。8一、引言—2003-2008房地产政策汇总2008年上半年，继续施行从紧的货币政策，加强银行体系流动性管理。3次上调银行准备金率。2008下半年，4次下调银行准备金率，5次下调银行存贷款利率。2008年12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中分为六大条，13小条。重点提出加大保障

7、性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化。9二、住宅房地产投资概述1、购房原因：自住（刚性需求）、投资、投机2、如何判断市场投资需求和投机需求？1）投机者短期买卖交易更为频繁，有故意推动房价上涨的嫌疑2）投机者多数有买涨不买跌的心理3）租售比与房价收入比可以反映投机需求的多少国际认可的比较理想的房屋租售比约在1∶200到1∶100之间。根据70个城市抽样调查结果测算，2008年上半年，全国房屋租售比已经低于1∶400，即使是租赁市场需求旺盛的北京市，房屋租售比也已达到1∶3

8、25，远低于理想水平的下限10二、住宅房地产投资概述3、房地产投资需要考虑的几个主要因素：1）政策分析2）投资收益：出租、出售——租售决策3）成本支出：经营成本、维护维修成本、税费支出等4）风险分析：政策变动、城市变迁、交易风险、房地产市场变化11二、住宅房地产投资概述4、住宅房地产分类1）按建筑形式分：底层住宅（1-3层，别墅、联排住宅）、多层住宅（4-6层）、高层住宅（7层或7层以