温州龙湾区财富东方营销服务提案

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1、烽火营销·2009年3月财富东方项目服务提案一、项目概况1、项目位置：位于龙湾区行政中心城市核心区，北靠永宁西路，东依高新大道。2、用地面积：28.74亩（19160平方米）3、容积率：3.24、总建筑面积：67242平方米，其中办公建筑面积43771平方米，一二层商业建筑面积近10000平方米，机动停车位361个，地下室面积约1.32万m2项目区位图（1）、区行政中心大楼（2）、温州银行大厦（3）、区文化中心（4）、四星级万康酒店（5）、财富东方12345行政中心实景文化中心实景龙城华府物业类型：住宅楼盘地址：龙湾行政中心区，南靠永宁路，北临永

2、中路，东与灵昆大道相接用地面积：15893㎡建筑面积：地上建筑面积39585㎡，地下室12288㎡售楼热线：86967888/76969088售楼地址：龙湾城市中心区永宁西路开发商：温州恒嘉房地产开发有限公司装　　修：毛　　坯开盘日期：2008年下半年价格：14000元/平方米销售情况：仅推出一幢二、周边项目万康锦绣城总用地面积：82481㎡,总建筑面积：126247平方米，由16幢小高层和一个幼儿园及一个小学围合而成开发商：温州万康房地产开发有限公司停车位：261个温州银行龙湾大楼用地面积：5637平方米建筑面积：地上建筑面积18010平方米，地下实建筑面

3、积4408平方米，总投资1.3亿，是温州银行成立十周年以来的第一个自建工程，是一个充分体现银行金融特点的多元化的现代写字楼建筑。三、SWOT简析（一）优势1、龙湾区作为温州大都市由“滨江城市”向“滨海城市”拓展的主战场，副城核心区地段价值优越。2、距离机场数公里，瓯海大道也使主城车程仅10几分钟，交通便捷。3、城市核心区行政中心、文化中心、金融中心等基础设施建设好，环境优美。（二）劣势1、作为行政中心新区形成旺盛人气需要时间积累，目前还较冷清。2、区域支柱产业目前尚难以支撑专业写字楼经济的发展。（三）、机会1、随着龙湾核心城区渐成规模，银行、保险、IT、通讯

4、等中心分支机构也必将升级，将带来较大量的写字楼市场需求。2、汽车时代的消费观念给予项目商业部分较大的拓展空间。3、龙湾核心城区的建设日益完善也必然使项目逐步升温。4、龙湾区强大的经济购买力使项目具备更大的操作空间。（四）、威胁1、目前房地产市场低迷，投资者信心受挫影响到项目推广。2、项目必然面对包括市中心其他写字楼项目竞争。四、营销构想财富东方项目作为副城中心区项目优势明显，营销推广中如能结合商务中心推广特点，整合优势，突出形象，应该说是大有潜力可挖的。（一）联合强势品牌，形成领袖标杆商务中心不同于住宅，除了地段、建筑等，进驻企业在一定程度代表着项目的价值。

5、本项目地段如果放在龙湾区城市核心区来说应该说是具备地标特征的。如果能够在项目推广前期即有针对性引进一些强势企业，形成强势联盟，那么在这些龙头客户的带动作用下，项目必然可以成为区域的商务标杆。由于温州市场特殊性，前期的招商合作在温州并不为人所种，在目前市场不景气同时又是在一个写字楼市场新区域。联合强势品牌势在必行，相信也能取得不错效应。（二）写字楼、商铺互动联赢裙楼商铺招商直接关系到整体项目的形象，二者在推广中应考虑互动联赢，互相促进。商铺招商考虑与写字楼招商并行不悖。（三）、多种渠道主动出击客户资源直销是写字楼重要的营销手段。渠道营销实效性强，有利于精准锁定

6、客户。主动出击策略可针对目标客户进行：1）客户资源直销；2）点式营销策略；3）DM直邮等。（四）、包装导入主题推广目前项目包装尚未跟进，项目主题形象还是模糊，结合项目的前期招商，推广中可整合资源优势，通过强化包装，突出项目优势，做到孔雀开屏，吸引受众。五、主体定位写字楼定位一般参照政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。结合地区经济我们做过一定的市场定位方向试测。（一）行业写字楼方向测试（1）五金水暖国际商务中心：一二楼为品牌展示中心，主楼为商务办公区。考虑这一方向主要是基于龙湾区五金水暖业经济基础支撑。通过行业龙头及行业协会

7、人士走访，结果表明龙湾区五金水暖尚不能支撑起比较高端商务写字楼经济。一方面已有五金水暖城在兴建，同时作为相对低端的五金水暖基地产销结合对于写字楼商务办公要求并不高。现有水暖洁具市场实景图（2）眼镜贸易大厦：商业部分为眼镜市场，主楼为以眼镜贸易为主的商务办公。作为主要眼镜产地，温州没有眼镜市场、眼镜行业大厦这一直成为眼镜行业一大憾事。眼镜行内人士都认为眼镜市场、行业大厦在温州是必须的，但对于本项目地段不认同。温州的各个写字楼几乎都有外贸公司在做眼镜境内外业务，如果在龙湾做必须要政府的强力扶持，另外长期的市场培植必然使开发商资金回笼缓慢，从而带来风险。地区经济新

8、行业专业性写字楼定位初步测试表明，作为一个新区又是未