明发地产研究-第一期

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1、1《明发·地产研究》发刊词2010年，是明发集团的发展之年！也是集团地产业多元化发展最为快速和至关重要的一年！再过10个月的时间，我们在继厦门明发商业广场成功运营的基础上，将迎接扬州、南京、合肥、无锡四个明发商业广场超级大盘的联动试业，也将迎来“明发模式”的商业地产与综合地产多元组合的全国化成功布点！在中国改革全面开放的时代，我们也将见证中国房地产市场特别是商业地产市场的充分竞争和蓬勃发展；同时我们也将参与创造中国全新的商业地产开发服务过程中全新的理念和全新的模式！今天，我们更应该清醒地认识到，摆在我们面前的挑战是如何在迅猛发展的势头中把步子迈得更稳，把项目做得更深入人心！须知“一个

2、明发广场，一个城市中心”的理念是明发人寄予每一个项目的成功期盼！也是所到一个城市对每一位明发人的殷殷厚望！正值集团迅速发展之机，《明发·地产研究》应运而生，这也给我们从理想与现实中架起一座桥梁，让我们全体同仁有时间、有机会在百忙之中认真研究房地产行业的成功与不足！全面了解竞争对手与各类案例的深入解剖与借鉴心得！这无疑有助于我们对各个项目的操作步骤与运营模式进行理性思考与改良发现！我衷心地希望《明发·地产研究》秉承集团发展宗旨，以专业的分析技巧、全面深入的透析深度、真实有效的分析数据、深入了解竞争对手的运营策略，服务于公司项目各环节需要！总裁签名：2目录（本期为万达及宝龙商业地产运行模

3、式研究专刊）第一部分万达地产研究一、万达借鉴适用性分析(一)万达SWOT分析(二)核心竞争力评价(三)外在、内在竞争力评价二、发展状况(一)万达商业地产调整之路的节点性事件(二)区域发展战略(三)盈利模式与发展战略(四)战略合作伙伴三、产品与市场(一)万达项目业态组合(二)当前主要商家构成四、资本与合作(一)主要资本合作伙伴与合作模式(二)项目合作案例——万达与麦格理的REITs探索五、项目获取与开发(一)项目区域分布、选址标准、开发模式(二)项目获取途径分析：公开、合作、收购六、沈阳万达商业广场——败笔与转型1第二部分宝龙地产研究一、宝龙业务体系分析二、宝龙地产IPO重要数据解读（

4、一）宝龙地产总体经营状况分析（二）城市广场项目开发情况分析（三）投资性物业经营业绩分析（四）招商租赁业务分析三、对宝龙地产资本价值的评价（一）万达集团商业地产研究部（二）业界对宝龙地产的评价四、宝龙城市广场产品分析（一）福州宝龙城市广场（二）青岛宝龙城市广场五、关注的要点2第一部分万达地产一、万达借鉴适用性分析（一）万达SWOT分析1.竞争优势（S）1)国内最大不动产运营商，已形成规模效应2)项目在一二线城市的传统商业黄金位置或新城区核心位置3)第三代“城市综合体”产品获得市场认可4)“现金流滚资产”模式在资金循环上进入“通路”5)地价较低，销售部分定价高，利润高6)注重资金周转率，

5、开发项目有明确工期要求7)“土地、资金、资源、品牌”前置到产业链上游，打造核心竞争力关键8)“订单地产”模式，商业资源平台好9)自主投资的产业，发展势头良好，具有核心竞争力10)万达集团品牌获得成功，形成合力11)企业管理水平处于较好状态，拥有操作性强的经营管理制度和商业专业知识体系12)拥有极好的银行关系，注重银行融资创新2.竞争劣势（W）1)现有自持物业中，主力店租金水平偏低2)低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%3)商业销售部分定价高，导致租金回报率偏低，4%-6%之间4)业态互动程度，有效消费有待提高5)早前产品的动线规划存在一定缺陷6)高级酒店——长期经营边际效应递减

6、53.潜在机会(O)1)筹备内地IPO，前景获得大部分证券机构的认同2)在土地获取上保持高速发展态势，储备项目、潜在项目较多3)第四代产品考虑加入康健类的建筑群，定位增加休闲娱乐体验业态，延长消费时间4)增强“月光效应”，寄希望改善主力店租金水平偏低状态5)具备离岸资产包，具备境外潜在融资能力4.外部威胁（T）1)专业人才和中高专业管理人才短缺是制约其后续发展的核心因素2)未来主力店调整方向面临不确定性3)2009年初以来，伴随高速扩张拿地，企业资金链偏紧4)倚重销售现金流，市场波动造成的潜在影响5)倚重银行信贷，特殊待遇的长期可持久性6)IPO成行后，透明化对公司治理的挑战（二）核

7、心竞争力评价现金流滚资产”的商业模式具有可行性，围绕商业模式进行了一系列资源和运营的优化，产业链环节的资源投入比较合理、衔接顺畅，资源体系的整合能力强，盈利情况较好，打造了较强的综合竞争力。在土地、资金等环节，具有竞争力；在商业运营环节，具有行业比较竞争力；整体运转进入“通路”。万达的连锁发展市场空间拓展能力强，企业内部运营和盈利情况较好，为达创造出比较宽广的市场空间，在竞争力上设置了较高的门槛。5（三）外在、内在竞争力评价1.外在竞争力评价1)企业规模、