2011年曲江优盘项目方案

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1、『2011曲江优盘项目方案』三合一地块转让模式《地块＋规划＋营销》的新地块转让模式降低前期规划成本降低准备时间成本降低后期开发风险项目核心优势文字规划封面曲江优盘项目推荐书《地块、规划、营销》三合一整合收购模式目录CHAPTER1项目概况CHAPTER2三合一模式的盈利流程CHAPTER3三合一模式之市场解析■宏观市场■曲江市场CHAPTER4三合一模式之客群框定■客群比例■客群解析CHAPTER5三合一模式之预制方案■规划方案■推广方案■盈利计算1-2PCHAPTER1项目概况曲江综合服务区，西高新区3倍的配套量，5公里内稀缺的酒店式公寓3-4P公司简介5－6P曲江建设集团管

2、委会全资区域运营商西安曲江建设集团有限公司是由西安曲江新区管委会的全资公司——西安曲江文化产业投资（集团）有限公司投资设立，以房地产开发为主营业务，致力于多元化，复合型运营的综合性集团公司。企业注册资本金：2亿元人民币。公司以西安曲江新区管委会和西安曲江文化产业投资（集团）有限公司为依托，借助曲江新区的良好发展环境，发挥其强大的区域运营商优势，搭建极具优势的区域运营平台。并且熟悉本土市场，具有极强的地块定位、项目客群锁定，项目盈利模式规划能力。西安曲江文化产业投资（集团）有限公司是经西安市人民政府批准成立，由西安曲江新区管理委员会投资设立的国有独资公司，成立于1998年，注册资

3、金10亿元人民币，总资产规模超过70亿元。公司所涉及文化产业门类包括文化旅游、地产开发、会展、影视、出版、演艺等产业领域。　　西安曲江文化产业投资（集团）有限公司旗下的全资控股公司有：西安曲江文化旅游（集团）有限公司（含原西安大唐芙蓉园旅游发展有限公司、西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司），西安曲江影视投资（集团）有限公司、西安曲江国际会展（集团）有限公司、西安曲江国际会展投资控股有限公司、西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司、西安曲江建设（集团）有限公司、西安曲江文化演出（集团）有限公司、西安唐华宾馆有限公司、西安曲江欢乐世界有限公司、西安曲江大雁塔景区资产运营管理有限公司、

4、西安曲江文化出版（集团）有限公司（筹备）、西安曲江职业围棋俱乐部有限公司。公司简介6－7P项目属性8P底商上住，曲江新区5公里内稀缺的酒店式公寓项目用地性质：居住用地项目定位：生态型酒店式公寓占地规模：5636平米（约8.46亩）规划总建面积：42870平米其中：地上建筑面积40813平米，地下建筑面积1601平米公寓总户数：701套建筑层数：32层，其中地下1层-1层为全时态城市商业及公寓配套和会所（书吧、棋牌室、健身房、酒店式洗衣房、快速餐饮、便利店及商铺等），2F以上为酒店式公寓。停车：地上20个，地下215个项目名称：曲江U盘项目位置:项目位于西安市曲江行政商务区核心，

5、辖区内生态环境优美，地块周边交通便捷，地理位置极佳。项目四至:北望陕西省检察院，南临雁南五路，西与规划路相邻，东接雁塔南路。9P地段属性10P西高新3倍的配套量，浐灞2倍的绿色生态项目位于曲江综合服务区中心地带，同时处于唐风旅游、会展商务及航天科技三大板块辐射区。未来五年内，数百亿资本投入，政府将建设3倍于西高新的商业配套规划。而曲江得天独厚的生态优势，2倍于浐灞的绿色生态湖泊，坡地，将使得本区域成为未来五年西安地产的蓝筹板块。旅游会展航天聚焦旅游、会展、航天三大板块核心圈已入驻的部分行政资源，更加凸现项目的商务价值。CHAPTER2三合一模式的盈利流程升级常规地块转让的2.0

6、新模式11P11-12P盈利流程三步式市场调研专业地产机构的全市调研专业地产机构的区域调研后期分析后的专业地产调研（如小户型市场）精细客群框定360°客群生活形态调研客群置业及需求分析客群框定预制方案建筑规划方案预制全程推广方案预制盈利指标确定三合一地块的转让方案预置入，一块有“盈利芯片”的土地曲江建设集团首创的三合一地产开发盈利模式。改变传统地块转让的模式，开创“地块＋规划＋营销”的全配置整合转让模式。实现“即购即卖，快速启动”，节约精力、缩短时间、以最小资金链撬动最大盈利额。曲江新区稀缺地块“盈利芯片”预先置入全配置整合转让CHAPTER3三合一模式之市场解析专业调研，规避

7、红海竞争，寻找最低风险的产品规划13-14P宏观定位15－16P西安商机：200亿元的地产机遇成熟的地产市场，呈现中端市场饱满，两端（高端市场、低端市场）稳定的橄榄形。而西安地产市场，高端市场和中低端市场比例较大（2007年，高端地产和中低端地产分别占到23%、46％的份额），中端市场（符合30-35岁白领置业的70平米左右产品、城市创意公寓、服务型公寓等）却相对匮乏。随西安发展，白领导入、海归创业、新城开发等，中端需求将在三年内井喷。据预测，中端需求在2008年覆盖6万人次，达200亿人民