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1、地产—发展商调整目标价格2010年2月4日保利地产高业绩锁定率有助维持估值稳定性持有保利地产2009年实现收入229.9亿元，净利润35.2亿元，A600048.SS–人民币19.89同比分别增长48.1%和57.2%，分配方案为10送1元转增3目标价格:人民币21.95(«20.31)股。公司销售增长快速、土储扩张极为积极，财务仍然保持在较为稳健的水平，高比例的业绩锁定有助于公司估值恢复稳定。维持持有评级，将目标价格上调至21.95元。支撑评级的要点田世欣¢公司年末预收帐款锁定了我们预测2010年收入的(862
2、1)68604866分机851996%，2010-11年业绩低于预期的风险极低。shixin.tian@bocigroup.com¢2009年毛利率下滑4个百分点，但2010年预计将回升至2008年利润率水平。¢作为本年度扩张最激进的地产公司，保利年末可结算股价相对指数表现资源达到2,918万平米，公司计划仍在2010年保持积极扩张。人民币成交额(人民币百万)353,00030¢良好回款、成功增发使得公司在激进战略下仍然保持2,50025相对稳健的负债水平。2,000201,50015评级面临的风险因素1,000
3、105500¢房价回落可能影响新增项目计提损失准备，房地产信00贷大幅收缩和行业政策超预期紧缩风险。03/02/0903/03/0903/04/0903/05/0903/06/0903/07/0903/08/0903/09/0903/10/0903/11/0903/12/0903/01/1003/02/10保利地产新华富时A50指数估值资料来源：彭博及中银国际硏究¢我们调整了公司的结算进度和盈利预测，维持持有评级，目标价从20.31元上调至21.95元，相当于约16.1股价表现倍2010市盈率和2010年净资产值
4、溢价25%。今年至今1个月3个月12个月绝对(%)(11)(11)(26)57图表1.投资摘要相对新华富时年结日：12月31日200820092010E2011E2012EA50指数(%)(0)(0)(18)12销售收入(人民币百万)15,52022,98731,14946,00756,582资料来源：彭博及中银国际硏究变动(%)48364823净利润(人民币百万)2,2373,4534,7945,6976,625重要数据全面摊薄每股收益(人民币)0.6360.9811.3621.6191.882变动(%)54.
5、438.818.816.3发行股数(百万)3,520先前预测每股收益(人民币)--1.4121.587-流通股(%)51调整幅度(%)--(3.5)2.0-流通股市值(人民币百万)35,724市盈率(倍)31.320.314.612.310.63个月日均交易额(人民币百万)838每股现金流量(人民币)(3.10)(0.38)0.83(0.27)(0.69)2010年末净负债比率(%)30.2价格/每股现金流量(倍)(6.4)(51.9)24.1(74.8)(28.7)2010年末评估净资产值(人民币)17.56企
6、业价值/息税折旧前利润(倍)15.616.39.57.77.2主要股东(%)每股股息(人民币)0.1320.0000.1090.1290.151保利南方集团44.4股息率(%)0.70.00.50.70.8资料来源：公司数据，彭博及中银国际硏究资料来源：公司数据及中银国际硏究预测中银国际研究可在彭博BOCR，firstcall.com,Multex.com以及中银国际研究网站(www.bociresearch.com.)上获取买入(BUY)指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对有关基准指数的升幅多于1
7、0%；卖出(SELL)指预计该行业(股份)在未来6个月中的股价相对上述指数的降幅多于10%。未有评级(NR)。持有(HOLD)则指预计该行业(股份)在未来6个月中的股价相对上述指数在上下10%区间内波动销售创佳绩，预收帐款锁定率达历史最高2009年保利地产实现房地产签约面积526.69万平方米，签约金额433.82亿元，分别比去年同期增长131.08%和141.38%。全国市场占有率达到1.3%，同比提升了30%；2009年公司成为国内唯一一家在北京、上海、广州三大中心城市均排名销售额前三位的房地产龙头企业。20
8、09年公司实现营业收入229.87亿元，净利润35.19亿元，同比分别增长48.11%和57.19%，高于我们原先的业绩预测14%。房地产结转面积274.85万平方米，结转收入223.43亿元，同比分别增长42.68%和47.83%。2009年公司销售毛利率从08年的40.8%下滑4个点至36.8%，体现了2008年销售价格的下降造成的负面影响，但我们预计2010年销售毛
