济南鲁商国奥城策略提报

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1、SOHO公寓难点1公寓与片区缺乏住居氛围的矛盾性目前处于居住的空白期，市场认同片区的价值跟前景，但不认同片区居住的可行性。SOHO公寓难点2中小户型、小体量与高溢价的矛盾性小户型就意味着等级不高，不是传统的豪宅公寓体量不大意味着，难以撬动市场也就意味着溢价不强从产品看路障突破50-120平米的户型，弱化了日常居住功能、1万以上的价格，不可能是首次置业的财力不及青年本产品是：非纯粹居住(或纯办公型)型公寓主要用途：私人空间、商居两用（会有大部分投资客，购买后转租成商居两用）可居、可商、可投资从人群看路障突破小户型、高单价的精装公寓产品项目从规划开始就将锁定人群两大

2、属性一个门槛：城市领袖精英否则难以承受产品的高单价一种状态：流动性富豪不是出于频繁的出行变动他们不需要短期居所。青睐项目的五种人群：1.大型外企派驻济南高管，用作短期的私人居所2.国内高端企业驻济南办事处，用于商务接待；3.本地企业主用于短暂休息及假日休闲娱乐，看重保值性。4.本地投资客，看重高端物业的租赁回报；5.山东下属各县市驻济南办事处;他们选择本案，不仅仅出于商务生活的需要，因为，如果这样他们完全可以选择酒店他们更需要一种优越的享受、体验一种奢华的生活方式。寻找介于生活与工作之间的私人第三空间私人第三空间写真一个不需要考虑家庭其他成员的需求与情绪的自我空

3、间。一个物质主义者和享乐主义者犒赏自己的城市空间玩具。他们有很多房子，但只有第三空间真正属于自己的私人的奢华享受。就像是一个CLUB，聚集着有同一种生活理想的人。公寓案名:CLUB官邸定位:CBD里的私人精装御馆CLUB官邸，强调一种私享的生活态度，弱化房子本身的使用功能。CLUB公馆是一种对建筑功能使用的极致这样一个极致的产品聚合着城市最有领袖力的一群人CBD在领袖着城市，而你在领袖着CBD推广语:领袖力，极致力许多人成了大人物，却没有成为核心，这就是差距。如同项目在区域的作用，代言片区、领袖片区发展，亦如同生活在这里的人，一切以你中心，享受着极致的生活。单凭

4、现有的产品价值还不足以形成私人的第三空间，需要从概念到产品上进一步深化，让消费者能够听得到，更要感受的到品质空间服务品质外立面展示项目品质形象建议增加部分石材运用，颜色适度向深色调靠拢。关键用材上要有故事可讲，石材的故事、涂料的故事、施工的故事。门窗特殊等级上体现细节门在用材上保证（特殊材质），或者品牌上保证（高端品牌）。并通过细节的关注（例如防撞条、玻璃粘合等），制造品质故事。系统精装修制造品质体验建议打造系统的精装修体系（参考系：万科的U5），实现精装修从概念向品质上突破。品质展示建立等级基础最佳实现形式，从三个方面突破独特的空间设计和精选设计师家具有助营造

5、设计感。精装建议无火煮食方式渐受欢迎，厨房可采用滑动玻璃门间隔，营造空气流通，视觉不受遮挡的透视感。精装建议室内空间营造讲究可塑性。公寓的卧室采用滑动门，就是方便屋主灵活使用有限空间——拉开门，客厅大一倍，拉上门，另有小天地。精装建议冯小刚亲笔设计样板间(可提供定制作装修服务)关键是，在产品中融入故事，品质的故事、创新的故事、人性关怀的故事让销售员有内容可讲，让广告有价值可依空间公共空间私有化私人价值最大化【空间营造核心概念】通过系统的公共空间功能设置，实现私人空间与公共空间的互动，实现公共空间的私有化利用。第三空间的繁华与泰式园林的宁静纵享泰式皇家园林的私家微

6、型公寓社区中有豪宅也难见的泰式皇家园林，充满香幽与静雅，摒弃了城市的喧嚣。第三空间立于泰式园林之上，推窗即见，都市中的繁华与宁静，一手在握。商务洽谈、独自小憩的最佳场所高雅泰式园林泛会所公共空间的私有化享受公共宴会厅、会议室、商务洽谈室、家庭娱乐室建议将项目拿出一层设置为专属性公共空间，例如公共宴会厅，为家庭接待来宾专享；设置小型的电影院，作为家庭转向的娱乐场所；小型会议室、商务洽谈室等满足业主的日常商务需求…家庭娱乐、接待来客的专属场所小型的商务会议室公共空间的私有化享受引进一家高档俱乐部建议用一层LOFT引进一家高档俱乐部，形成项目独特的第三空间。服务全方位

7、管理与个性化服务第三空间最全面也最个性化的服务体系以客户导向为主的Cross（CustomerReinOrderServiceSystem）服务体系，创新前所未有物业服务，为业主提供兼顾酒店感和居家感的私属服务。“第三空间物业”特色建议秘书式商务服务保姆式家政服务管家式生活服务代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等票务服务，预约出租车服务，其他各类商务讯息服务，留言、信件服务，承办商务会议和商务联谊活动；家居清洁维护服务；提供美容健康护理，代请保姆、钟点工、学生小饭桌、照看（接送）幼儿、家教等服务，送、订餐服务，报刊订阅服务，代订鲜花、贺卡

8、服务，自动洗衣、衣服熨烫