星彦地产桐山国际购物广场二期产品定位报告

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1、桐山国际购物广场二期产品定位报告项目价值判断项目类型价值分析项目定性项目类型：城市新区中等规模商业项目区位交通—经开区，西南组团门户；金寨路高架及锦绣大道、合宁高速、芙蓉路连通市区及其他板块，利于项目导入外来客源；区域规划—城市副中心，国家装备工业基地，文教、居住、先进制造业功能区；周边环境—项目西临金寨路，自身以及周边有易初莲花超市、大型家具市场、会展中心、明珠广场、五星级明珠酒店、徽园等，地处区域核心商圈，有助提升项目品质；地形条件—似长方形，相对规则，南向明珠广场景观面，易于整体规划；规模体量—新城6万㎡体量，高容积率，产品可塑性差；功能布局—商业用地，功能发挥空间多有限制。项目基本条

2、件市中心经开区滨湖新区包河区瑶海区新站区卢阳区蜀山区政务区高新区金寨路芙蓉路合宁高速二环路锦绣大道本项目占地：10970㎡总建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO办公：42030㎡底商：17338㎡易初莲花项目价值分析：延伸主城、紧密新城、完善区域配套的升级区位区位价值：城市南向发展和区域功能定位驱动的新一轮热点。经开区外部需求主导，内部需求成长中，目前以首次置业为主。随着区域内产业发展，区域需求呈两极分化特征明显。会展板块：住宅稀缺，商业、商务有待进一步完善。工业区、芙蓉西路板块成为首次置业的主力热点。会展板块住宅稀缺，商业、商务发展潜力大。具备特殊景观的大学城板块，将是新一轮市场中的中高

3、端升级板块。城市南拓一体化：经开区开始融入合肥主流市场。以现代交通枢纽为驱动的西南门户（经开、滨湖）；金寨路高架；在城市发展方向上，处于从属的位置；南部同城化：连接滨湖，存在大幅区位提升潜力。滨湖新区：高标准规划新城区。经开区：区位紧密连接新旧城区，纳入城市发展紧密区域。市中心经开区滨湖新区包河区瑶海区新站区卢阳区蜀山区政务区高新区金寨路芙蓉路合宁高速二环路锦绣大道本项目易初莲花占地：10970㎡总建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO办公：42030㎡底商：17338㎡项目价值分析：开发区的明星板块板块价值：门户升级板块交通升级：交通枢纽紧密连接主城、新城。配套升级：周边配套日趋完善，为区

4、域最成熟板块，认知度高。区域中轴，辐射升级：位于区域中轴金寨路，保持对西部居住、文教板块以及东部工业园区辐射力。竞争升级：新增区域性商业规划众多，有较大竞争压力。市中心经开区滨湖新区包河区瑶海区新站区卢阳区蜀山区政务区高新区金寨路芙蓉路合宁高速二环路锦绣大道本项目易初莲花占地：10970㎡总建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO办公：42030㎡底商：17338㎡项目价值分析：区域资源占有最大的标杆地块基地条件：占据最佳资源的标杆地块交通枢纽，交通便利，交通辐射性强。自身商业功能，区域大卖场，人气聚集度高。区域丰富商业配套，区域最成熟板块，认知度高。明珠广场、徽园、会展中心等视觉景观，标志性

5、景观。市中心经开区滨湖新区包河区瑶海区新站区卢阳区蜀山区政务区高新区金寨路芙蓉路合宁高速二环路锦绣大道本项目易初莲花占地：10970㎡总建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO办公：42030㎡底商：17338㎡地块规划价值点：区域商业、商务配套补充地块方正但较小，产品可塑性差；土地性质限制位于区域商业核心区，西面干道，噪音影响，私密性差。南向景观面，区域商业、商务配套，卖点突出；区域商业、商务配套落后于区域发展，存在潜在需求。区域商业、商务配套补充商业裙楼对外展示面不足，昭示性不佳；高层产品对外有较好的展示面；自身已具有商业聚集功能，利于商业商务氛围培养。易初莲花占地：10970㎡总建：64

6、408㎡酒店：5040㎡SOHO办公：42030㎡底商：17338㎡东方家园上海城市明珠花园度假村在建5层办公楼21时机价值点：南拓带来两次升级机会时间节点事件本案机会锦绣大道东延预计2010年获认国家经济开发区2000年金寨路高架开通2008年连接滨湖新区交通改善，产业导入拉近主城距离，主城10分钟生活圈获认国家级经济技术开发区，政策、资金扶持，基础设施改善，产业大量导入，经济实力进一步增强，产业人口集聚；金寨路高架开通拉近与主城距离，纳入主城10分钟生活圈，带动区域整体升级；锦绣大道东延，紧密连接新城，南部同城化。城市副中心成形拉动商业、商务配套需求城市副中心成形预计2012年与新城市中心

7、紧密联系项目属性分析：副城中心升级版综合体金寨路易初莲花占地：10970㎡总建：64408㎡酒店：5040㎡SOHO办公：42030㎡底商：17338㎡城市副中心：城市发展主方向，西南组团，城市副中心；区域核心地段：区域核心商圈，会展、商务、商业功能聚集区；综合体升级：一期商业卖场功能，目的性消费为主，二期升级产品线，完善区域商业、商务补充；区域商业定位：区域商业功能，对主城影响有限；补充商业业态