西欧花园项目营销策划执行报告书

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1、西欧花园项目营销策划/执行报告书目录前言1第一章项目总体概论2一、地理位置2二、历史人文背景2三、交通现状3四、地块现状3五、市政配套现状4第二章目标市场研判6一、区域房地产市场现状6（一）区域房地产市场开发现状6（二）区域房地产市场消费现状7二、区域城市规划情况9三、区域消费圈特征10（一）居民现状10（二）消费者购房需求12四、区域商业现状及特征14五、区域竞争物业分析17六、市场调研结论18第三章项目SWOT分析22一、优势（S）22二、弱势（W）23三、机遇（O）23四、挑战（T）24第四章项目市场定位25一、

2、档次定位25二、建筑风格定位25三、产品定位25四、功能定位25五、形象定位28六、目标市场定位28（一）住宅目标客户及市场配额28（二）商业目标客户及市场配额30七、价格定位及策略31（一）价格定位31（二）价格策略35第五章项目营销策略38一、总体营销思路38（一）市场切入38（二）销售节奏控制41二、销售时机41（一）入市条件41（二）入市时间42（三）入市契机42三、销售策略42（一）蓄势期42（二）内部认购期51（三）强势销售期54（四）持续销售期、商业强销售期57（五）清盘销售期及商业的持续期59（六）商业

3、物业清盘期59四、“卖点”整合60五、营销组织系统及保障体系60（一）资源管理系统60（二）保障体系61（三）推广管理模式62第六章广告推广体系63一、宣传推广基本原则63二、广告效应分析63三、广告推广主题64四、广告覆盖对象划分64五、广告投入基本计划65六、媒体推广和表现方法65第七章结束语66附件1：项目卖点罗列67附件2：认购书72高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系前言《孙子兵法》开篇曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”；古人又云：“凡事预则立，不预则废”，其

4、“庙算”、“预”均指的是谋略。这些都说明：凡事应先谋略，才可能达到成功之彼岸。对投资额巨大，运作周期长，可变因素多的房地产行业，其事前谋略与策划有着非常重要的意义。受重庆市垫江房地产有限责任公司信任和委托，我们承接了西欧花园项目的营销策划工作，专门设置了项目专案小组，配备了市场调研和营销策划专业人员。为此，我们先后3次到垫江县对区域房地产市场进行较为广泛的市场调查，对宏观房地产市场及区域市场调查的资料进行了科学分析和研究，为本项目的营销策划提供了翔实可信的市场依据。西欧花园项目作为贵公司在垫江县属规模最大、档次最高的项

5、目，其影响力也非常大，可以说，贵公司的地产品牌将通过本项目提升到一个较高台阶，它的成功与否，关系到的企业长远发展战略。因此，我们本着对贵公司未来发展的关注和负责，着力于贵公司的开发战略思想和当今房地产市场的发展潮流，以科学和缜密的市场定位思路去思考本项目的整个轮廓。本报告中所述之内容即依据这一思路进行，其分析和论证均经过项目小组的认真分析和我公司策划部、市场部、销售部的听证，力图做到精益求精，打造出贵公司的品牌形象。本报告书旨在对项目的全程营销建立一个全面而系统的营销体系，其中所涉及到的一些较具体的操作案将分别出具分项

6、执行报告。73卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系第一章项目总体概论通过对本项目基本概述，以及对地块条件分析，研判出本地块项目价值取向，为全程营销工作提供有价值的基础依据。一、地理位置本项目位于垫江县城南部南外街，东依凤山公园，南抵垫江县酒厂，西靠桂溪河，隔溪相望南新街居民区，北靠人民路主干道，与南内街商业区对接。（地理位置图）73卓越决策·共享资源欢迎进入中国房地产商网www.winfang.com

7、高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业核心团队执行力掌控体系一、历史人文背景南外街是垫江县城最早的区域之一，具有1000多年的悠久历史。早在商周时期，先民就在这块土地上繁衍生息。清朝时期，垫江出了一位大学士——李惺，字伯子，号西沤。此人，正直不阿，廉洁自持，在文学、哲学、书法等方面造诣宏深。二、交通现状项目主要交通出入口主要为北面和西面。北面为南外街与人民东路交汇处，西面出口为凤山路主干道与工农路城市主干道交汇。通过城市主干道东可下万州，南可入涪陵，西可上重庆（125公里路程）。有东、南、北长

8、途汽车站，可到达周边各市区县及垫江县各乡镇。城区内交通主要工具：长安出租车（大约100辆），环城长安面包车（仅1元钱可到达城区各个角落）。三、地块现状地块总用地91721.5㎡，呈南北狭长带状，南北长约1公里，南部稍高，最高为422.5米，最低407米，高差约15.5米。东部凤山地势陡峭，为城市公园，绿化条件优越。目前，地块还有一