房地产投资方案的比较与选择

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1、第九章房地产投资方案的比较与选择学习目标通过本章的学习，要求学生应掌握投资方案比较与选择的具体内容和方法。重点掌握方案比选的各种方法和比选指标的具体计算，理解项目方案的各种类型，了解项目方案比选的意义和作用。天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632第一节投资方案比选概述一、投资方案比较与选择的涵义一项投资决策大体要经历以下程序：确定拟建项目要达到的目标；根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；通过方案比选，选出最

2、佳投资方案；最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。投资决策的是指，就在于选择最佳方案，使得投资资源得到最优配置。二、投资方案比选的必要性投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策的必要手段，也是投资分析工作的重要组成部分。投资方案比选是实现资源合理配置的有效途径。投资方案比选是实现投资决策科学化和民主化的重要手段。投资方案比选是寻求合理的经济和技术决策的必然选择。三、投资方案比选的依据和原则投资方案比选可按方案的全部因素计算各方案的全部经济效益和费用，进行全面地分析对比；也可仅就不同因素计算相对经济效益

3、和费用，进行局部的分析对比。应特别注意个各方案件的可比性。对于不同结构类型的投资方案要按照方案的计算期是否相同，资金有无约束条件及产出效益和产品产量是否相同等实际情况，选用适当的比较方法和评价指标。四、投资方案的相互关系假设现在有两个投资方案，寿命年限相同，其他资下表:方案投资额净现值内部收益率（%）A20016030B30017520据表判断A、B方案哪个更有利？注意：在多方案选择问题中，除专属每个项目的经济性外，还须研究各项目方案之间的相互关系。1.独立型方案独立方案是指一组方案中，各方案互相独立，互

4、不排拆，选择某一方案并不排斥选择另一方案。就一组完全独立的方案而言，其存在的前提条件是：投资资金来源无限制；投资资金无优先使用的排列；各投资方案所需的人力、物力均能得到满足；不考虑地区、行业之间的相关性及其影响；每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益。2.互斥型方案互斥方案是指一组方案中的各个方案互相关联、互相排斥，彼此可以相互替代。采纳方案组中的某一方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。例如，某房地产开发商拟购置设备，可向国内生产厂家订购，也可以向某外商订货，这一组设备购置方案及为互斥方案，因

5、为在这两个方案中，只能选择其中一个方案。3.先决型方案先决方案即在一组方案中，接受某一方案的同时，就要求接受另一方案。设有A、B两方案，要接受方案B则首先要接受方案A，而接受方案A时可以与方案B是否被接受无关，此时，方案A为方案B的先决方案。例如，建郊区别墅（B方案）的同时，必须修一条公路（A方案），但修一条公路（A方案）不一定完全是为了建别墅（B方案），此时，修公路的投资方案就是建这一别墅投资方案的先决方案。4.不完全互斥型不完全互斥方案即在一组投资方案中，若接受了某一方案后，其他方案就可以成为无足轻重

6、、可有可无的方案。例如，亲水概念的住宅项目中，穿流着一条河，河中建立了一座公路桥之后，原有的简易人行桥就变得可有可无。5.互补型方案互补方案即在一组方案中，某一方案的按受有助于其他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系。例如，建一座公寓A和增加一套空调系统B，增加一套空调系统后，使公寓的功能更完善了，故B方案的接受，有助于方案A的接受。＊投资方案中最常见的是独立方案和互斥方案。第二节投资方案比选的分析指标投资方案比选中常用的分析指标有净现值、净现值率、内部收益率、差额内部收益率等。分析指标是方案比选的重

7、要基础和依据。各分析指标都各自有一定的应用范围。一、静态指标与投资方案比选密切相关的静态指标主要有两种。1.差额投资收益率差额投资收益率也称追加投资收益率，就是单位追加投资所带来的成本节约额。其计算公式为：式中：△R——差额投资收益率C1，C2——两个比较方案的年成本I1，I2——两个比较方案的总投资2.差额投资回收期差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投所需的时间，亦称追加投资回收期。其计算公式为：式中:—差额投资回收期，—两个比较方案的总投资，—两个比较方案的年成本二、动态指标1.净现值率（例1）（

8、例2）净现值率也称为现值指数或投资现值率。计算公式如下：NPVR=NPV/Ip式中：NPVR——净现值率NPV——净现值Ip——投资现值例1某项目的各年现金流量如表所示，试用净现值指标判断项目的经济性（ic=15%）年序01234~1920投资支出4010经营成本17171717收入25253050净现金流量-40-10881333解：利用将表中各年净现金流量代入，得：=-40-10×0.8696+8×0.7561+8×0.6