《房产规划》PPT课件

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1、房地产规划第一节房地产规划的基本知识一、房地产的基本含义（一）房地产的概念房地产是房产和地产的合称。房产是物业建成后的置业投资；地产是购买土地使用权的开发投资。（二）房地产的类型1、按性质分类商品房：由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。保障性住房：是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。经济适用房：指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式

2、，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价。政策性租赁房：指通过政府或委托机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。安居房：直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房。解困房：指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。房改房：指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。经济适用住房由国家统一下达

3、计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价。经济适用住房，户型设计必须为平层，建设面积控制在60平方米左右，户均建筑面积不超过60平方米，单户最大建筑面积不超过70平方米。户型按建筑形式分类：平层户型；错层户型；跃层户型；复式户型。平层：是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。错层：指一套住宅内的各种功能用房，如起居室、卧室、卫生间、厨房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特点是“

4、静态”与“动态”相结合，用30至60公分的高度（3-7步楼梯）差进行空间隔断。跃层：指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立。最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。复式；指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上，与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个或几个房间是贯穿两层的通透空间。复式户型除了具备跃层的优点以外，还具有良好的视觉效果和给人丰富的空间感受，便于观赏室外景观，客厅的采光也会特别好，而且会显得特别气派。缺点在于客厅两层高

5、的墙体、二层的回廊设计造价较高，最终抬高了房价。经适房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不准直接上市交易，如果购房人由于特殊原因确实需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经适房5年内不得转让购买经济适用住房满5年，购房人要上市转让的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。2、按照取得时间分类期房：预售商品房，指从开发商取得“商品房预售许可证”可以公开发售开始，直至取得之前的商品房。现房：指开发商已办妥所售项目的“房地产权证

6、”的商品房。现房必须是整体竣工并通过验收，购房者在购买现房时签订“商品房买卖合同”，购买后即可入住。房屋产权即房屋所有权，是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利。全部产权是指购房者独自拥有对房屋的全部权利，他人不能干涉，商品房属于全部产权房。部分产权是在房改时期形成的一种特殊房屋所有权形式，它是指购房人按房改标准价购买的公房，购房人与原售房单位共同拥有产权，而使购房人只拥有了“部分产权”。部分产权是对房屋收益权和处分权有所限制。大产权房是指可以自由交易的商品房。小产权房是指只有使用权，不能上市交易的房屋。二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地

7、产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。三、房地产投资的方式1、直接购房投资者用现款或分期付款的方式直接购置房屋，可自住，也可出租或出售，以获得利润。2、以租代购投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，并以租金抵销部分房款。3、以租养贷投资者先付首期房款，其余部分通过银行贷款解决。然后出租此房屋，用租金来偿还贷款。4、买卖楼花购买预建的楼盘，只需房价的10%左右，如果房价上升，可卖出获