《房产理财》PPT课件

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1、第八章房产理财第一节房地产基础知识第二节房产理财策划第三节个人住房消费贷款第一节房地产基础知识一、房地产的概念和特性二、房地产的类型三、房地产投资一、概念和特性1．概念指土地上的永久性建筑物及其附属物和承载物建筑及其附属物的土地以及由它们衍生出来的各种权利的集合，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。2.房地产的形态1.土地2.建筑物：直接供人们在其内部生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、建筑配件与房屋设备组成的整体物。3.房地：土地与建筑物合为一体的统称。2．特性固定性异质性、级差效益性有限性耐久性和经济效益的可靠

2、性投资规模大，开发建设周期长权益可分割性保值、增值性二、房地产的分类（一）按建筑高度和层数（二）按工程进度分期房、现房、准现房（三）按使用功能分（四）按照性质划分（一）按建筑高度和层数低层住宅(1-3层)多层住宅(4-6层)小（中）高层住宅(7-12层)高层住宅(13-24层)超高层建筑(24层以上)（二）按工程进度分：1.期房开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。（二）按工

3、程进度分：2.现房指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工并通过验收，购买时签订“商品房买卖合同”，可以入住的房屋。（二）按工程进度分：3.准现房房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（三）按使用功能1.居住类房地产普通住宅、高档住宅、简易住宅2.商业类房地产3.工业用房4.其他用途房产（四）按照性质划分公房房改房商品房廉租房经济适用房：公房指国家（中央政

4、府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。商品房指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。廉租房在出台的国家房改方案中首次提出“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。即只租不售的房屋，专门出租给城镇居民中最低收入者或外来务工人员。经济适用住房由政府扶持的具有经

5、济性和适用性特点的社会保障商品住房。国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，给予购买者一定优惠的住房，其销售对象有一定的限制。购房者拥有房屋的全部产权，即占有权、使用权、收益权和处分权。房改房指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。三、购买房地产的动机1.消费居住2.投资租金收入与房价上涨的价值增值其他方式（1）以租代购（2）以租养贷（3）买卖楼花（4）房地产

6、证券第二节房产理财策划一、购房与租房的理论与决策分析二、买房策划一、购房与租房的理论与决策分析（一）房地产规划流程居住需求空间需求家庭人口购房或租房决策房租增长率房价增长率居住年数利率水平负债能力环境需求生活品质是否租房购房规划租房总价首付款贷款区位类别户型大小用途（二）购房与租房决策优点缺点租公寓房方便迁移、灵活，不需付维修费用，财务负担小没有自己的产业，无法重新布置，租金可能提高租别墅房居住环境好，财务负担相对较小，灵活，不需付维修费用没有自己的产业，无法重新布置，比租公寓房费用高购新房崭新，拥有自己的产业，抵抗通货膨胀，保值、增值

7、，可按自己的意愿布置财务费用大，需要维修费用，迁移受限制购二手房拥有自己的产业，价格比新房低，选择余地大周围配套环境成熟，财务负担小，维修费用高，设施陈旧，迁移受限制（三）决策案例实际收入情况和市场状况购房和租房的差异：1.买房首付款的机会成本2.房屋自身价值的变化3.房屋持有期间所支付的各种税费案例张先生夫妇打算买一套有两间卧室、价值15万元的公寓，计划住3年，已经攒了48000元作为首付款，剩余采用贷款的形式，年利率8%，还款期25年，等额本息还款，每年一次，还款额为9616.49元。3年后房屋未偿还贷款余额为100438元每年还需

8、支付的费用有：财产税，2400元/年；保险费，360元/年；公寓维修费，3600元/年。如果不买房的话，可以每月1200元的价格租这套公寓，不用支付财产税、保险费、公寓维修费，并且可以将买房的这笔资金投资，